Có nên vay mua nhà để “bắt đáy” khi đang nợ 9 tỷ đồng hay không? Đặc biệt là trong bối cảnh giá bất động sản đã dần điều chỉnh về mức hợp lý, rất nhiều nhà đầu tư mong muốn tìm được “đáy” của thị trường. Đây chắc hẳn là câu hỏi nhận được sự quan tâm của rất nhiều người, hãy cùng giải đáp thắc mắc qua bài viết sau.
Thực trạng bất động sản hiện tại
Theo báo cáo của Savills Việt Nam, năm 2023 vừa qua đã chứng kiến sự thách thức lớn đối với thị trường bất động sản trên toàn quốc và đặc biệt là khu vực phía Nam. Lãi suất cao đã đặt các doanh nghiệp và nhà đầu tư vào tình thế khó khăn. Bên cạnh đó, mức lạm phát tăng cao cũng làm tăng áp lực chi tiêu cho các hộ gia đình. Việc chậm trễ trong việc phê duyệt dự án nhà ở kéo dài thời gian triển khai các dự án đầu tư, ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lý của thị trường.
Theo số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2023 đánh dấu sự rút lui của nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản. Có tới 1.286 doanh nghiệp bất động sản giải thể, con số này tăng 7,7% so với năm 2022. Bên cạnh đó, 3.705 doanh nghiệp đã tạm ngừng hoạt động, mức tăng ấn tượng lên tới 47,4%. Trong khi số lượng doanh nghiệp mới chỉ đạt 4.725, giảm đến 45% so với trước đó. Hậu quả là hàng nghìn người môi giới bất động sản mất việc làm, buộc phải bỏ nghề, khiến cho số lượng môi giới còn hoạt động trên thị trường chỉ chiếm khoảng 20%.
VARS cũng chỉ ra nhiều vấn đề nghịch lý trên thị trường bất động sản năm 2023 mà chưa tìm được giải pháp. Có những phân khúc thiết yếu lại thiếu nguồn cung, trong khi những phân khúc vượt quá khả năng tài chính của đại bộ phận người dân lại dư thừa, tồn đọng. Đối với phân khúc nhà ở xã hội, một số nơi cháy hàng nhưng nơi khác lại không ai mua. Ngoài ra, thị trường còn đối mặt với tình trạng ngân hàng thừa tiền nhưng các doanh nghiệp lại thiếu vốn.
Thực trạng bất động sản hiện tại (Nguồn: Anton Shuvalov)
Mặc dù vẫn còn không ít khó khăn, nhưng theo đánh giá của nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản vào năm 2024 sẽ có dấu hiệu hồi phục mạnh mẽ. Giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản có lẽ đã qua, mở ra cánh cửa cho những cơ hội mới. Đặc biệt, thị trường thứ cấp hiện tại được đánh giá là ổn định nhất. Trong khi đó, thị trường sơ cấp, trước kia chủ yếu tập trung vào các sản phẩm cao cấp và siêu sang, nay đã bắt đầu hướng tới những sản phẩm có giá thành phù hợp hơn với đại đa số người dân, dễ dàng tiếp cận hơn trước kia.
Về nguồn cung, sự phục hồi dự kiến từ năm 2024 cũng sẽ là một động lực quan trọng cho thị trường bất động sản trong thời gian tới. Bà Giang Huỳnh – Phó Giám đốc và Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và S22M của Savills tại TP.HCM cho biết, nếu những chủ đầu tư có thể triển khai dự án đúng tiến độ, với giá cả phải chăng và pháp lý rõ ràng, thị trường sẽ thu hút được người mua và từ đó cải thiện thanh khoản. Việc giải quyết các vấn đề pháp lý cho các dự án bất động sản, từ cấp Trung ương đến địa phương, cũng là yếu tố chủ chốt giúp thị trường phục hồi.
Dự kiến bất động sản phục hồi từ năm 2024 (Nguồn: CreateTravel)
Người trong cuộc thắc mắc
Dưới đây là câu hỏi đến từ bạn Gia Huy, đang sống và làm việc tại TP HCM.
“Trước đây, nhờ có công việc kinh doanh diễn ra thuận lợi mà tôi đã tích lũy được một số bất động sản tại TP HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Long An và Đồng Nai. Đến năm 2021, tôi quyết định mở rộng đầu tư vào lĩnh vực chung cư và biệt thự song lập. Tuy nhiên, do không phải là lĩnh vực sở trường, nên việc đầu tư này không mang lại kết quả như mong đợi, khiến tôi rơi vào tình trạng nợ nần với số tiền lên đến 16 tỷ đồng.
Trong nỗ lực giảm thiểu thiệt hại, tôi đã quyết định cắt lỗ sớm và đến năm 2022, khoản nợ đã giảm xuống còn 11 tỷ đồng. Đến năm 2023, sau khi bán đi một căn condotel, tôi đã tiếp tục giảm được khoản nợ xuống còn 9 tỷ đồng.
Để cân đối tài chính đầu tư, trong năm qua, tôi đã phải chuyển từ ngôi nhà ở TP Thủ Đức sang sống trong một căn chung cư. Tiền thu nhập từ việc cho thuê nhà ở TP Thủ Đức và một số bất động sản tại Long An đã giúp tôi trang trải được phần nào các khoản lãi vay hàng tháng, với tổng số tiền là 65 triệu đồng. Nhờ đó, tình hình tài chính của gia đình tôi dần trở nên ổn định, không ảnh hưởng đến thu nhập hàng tháng của hai vợ chồng.
Sau khi bán mất một số căn hộ ở Bình Dương với mức lỗ khoảng 400 triệu đồng cho mỗi căn, tôi đã thu về được tổng cộng 4 tỷ đồng. Bây giờ, tôi đang phân vân không biết nên sử dụng số tiền này để trả một phần nợ cho ngân hàng, giảm nợ xuống còn 5 tỷ đồng và từ đó giảm bớt gánh nặng tiền lãi hàng tháng xuống còn khoảng 32-35 triệu đồng, hay nên tiếp tục đầu tư. Có một ý tưởng đầu tư mà tôi đang cân nhắc là mua đất ở quận 9 (TP HCM) với hy vọng có thể bắt được đáy thị trường bất động sản tại đây. Huy đang rất cần lời khuyên từ những chuyên gia và độc giả có kinh nghiệm: Liệu tôi nên tiếp tục con đường đầu tư hay nên ưu tiên trả nợ trước?”
Lời khuyên từ chuyên gia
Dựa vào thông tin vừa cung cấp, có thể thấy bạn đang quản lý tài chính cá nhân với một kế hoạch rõ ràng. Lương hàng tháng của hai vợ chồng đủ để trang trải chi phí sinh hoạt của gia đình. Bạn không nói rõ là đang ở trong căn hộ thuê hay đã mua, nên chuyên gia sẽ giả định rằng bạn đang thuê, và tiền thuê nhà đã được tính vào chi tiêu hàng tháng của gia đình. Ngoài ra, thu nhập từ việc cho thuê các bất động sản khác cũng đủ để trả lãi vay 65 triệu đồng mỗi tháng.
Với tổng nợ là 9 tỷ đồng, 65 triệu đồng tiền lãi hàng tháng ứng với mức lãi suất 8,7% một năm. Khoản này không bao gồm tiền gốc nên có vẻ bạn đang vay dưới hình thức trả lãi trước, đáo hạn gốc sau. Bạn không cho biết giá thuê của hai căn hộ ở Bình Dương, nên chuyên gia giả sử mỗi căn có thể cho thuê với giá 6,5 triệu đồng mỗi tháng. Sau khi bán đi hai căn này, bạn sẽ có 4 tỷ đồng tiền mặt nhưng vẫn còn nợ 9 tỷ.
Về phương án giữ nợ và dùng 4 tỷ đồng để “bắt đáy” đất nền
Với phương án này, sẽ có ưu điểm là bạn không mất đi bất kỳ giá trị tài sản nào, mà chỉ là việc chuyển đổi hình thức sở hữu từ chung cư sang đất nền. Trong bối cảnh dài hạn, đất nền thường được đánh giá cao hơn chung cư về tiềm năng tăng trưởng giá trị, nhất là tại các khu vực có hạ tầng giao thông phát triển.
Thêm vào đó, quận 9 đang trở nên ngày càng hấp dẫn với việc phát triển nhiều công trình giao thông quan trọng như Vành đai 3, tuyến metro Bến Thành – Suối Tiên dự kiến hoạt động từ giữa năm nay, và cầu Long Đại được mở cửa cuối năm 2023. Những tiện ích này không chỉ giúp tăng giá trị bất động sản mà còn cải thiện đáng kể khả năng kết nối vùng.
Ngoài ra, trong bối cảnh lãi suất hiện tại đang ở mức thấp, việc vay thêm tiền để tăng ngân sách mua đất nền là một chiến lược có thể cân nhắc. Lãi suất thấp giúp giảm bớt gánh nặng tài chính trong ngắn hạn và tăng cơ hội đầu tư vào bất động sản với tiềm năng tăng giá trị cao trong dài hạn.
Tuy nhiên, cũng cần nhìn nhận rằng phương án này tiềm ẩn rủi ro lớn do áp lực trả nợ không hề giảm. Bạn sẽ phải chịu thêm gánh nặng là 13 triệu đồng mỗi tháng cho việc trả lãi, bởi khoản thu từ việc cho thuê hai căn chung cư ở Bình Dương đã giảm. Đất nền, mặc dù là kênh đầu tư hấp dẫn về lâu dài, nhưng không thể mang lại nguồn thu nhập ổn định từ việc cho thuê như bất động sản hình thành trong tương lai.
Cần cẩn trọng với tâm lý muốn “bắt đáy” thị trường bất động sản. Vì gần đây thị trường chứng kiến không ít trường hợp bất động sản bị “ngộp” do chủ nhân không thể chi trả nổi khoản vay. Mặc dù luôn có những nhóm đầu tư, với nguồn tiền mặt dồi dào, săn lùng những cơ hội như vậy, nhưng các nhà đầu tư cá nhân, với tâm lý muốn mua giá thấp, dễ dàng rơi vào cạm bẫy của những người muốn thoát hàng. Vì thế, việc nghiên cứu kỹ lịch sử biến động giá đất trong khu vực trong những năm gần đây là cực kỳ quan trọng, giúp bạn có cái nhìn rõ ràng về mức giảm giá thực tế so với thời kỳ sốt đất.
Phương án vay tiền để “bắt đáy” là phương án tiềm ẩn nhiều rủi ro (Nguồn: Kostiantyn Li)
Về phương án vay thêm tiền để đầu tư, “bắt đáy” bất động sản
Với phương án này rủi ro sẽ luôn cao hơn cơ hội. Lý do là bởi khoản nợ của bạn sẽ tăng lên, và tự nhiên, số tiền phải trả lãi hàng tháng cũng tăng theo. Hiện tại, nguồn thu từ việc cho thuê bất động sản của bạn chỉ đủ để trả lãi cho khoản vay 9 tỷ đồng. Vì vậy, nếu muốn tiếp tục vay thêm, bạn cần phải tính toán kỹ lưỡng về nguồn thu khác để đủ khả năng trả lãi. Một khi đầu tư không mang lại kết quả như mong đợi, bạn sẽ phải đối mặt với áp lực tài chính lớn.
Lựa chọn an toàn hơn
Một lựa chọn khác an toàn hơn là sử dụng 4 tỷ đồng để trả nợ ngân hàng, giảm số nợ xuống còn 5 tỷ. Làm như vậy, khoản lãi hàng tháng bạn cần trả sẽ giảm xuống, chỉ còn khoảng 32-35 triệu đồng. Cách này giảm bớt đáng kể áp lực về nợ nần, giảm gần một nửa số tiền bạn phải lo. Sau khi trả lãi, bạn vẫn còn lại khoảng 17-20 triệu đồng từ tiền thuê mỗi tháng, số tiền này có thể dùng để trả gốc cho khoản nợ 5 tỷ còn lại hoặc cho các mục đích khác. Tuy nhiên, bạn cần chấp nhận việc giảm bớt tài sản đang có và bỏ lỡ cơ hội “bắt đáy” đất nền như đã hy vọng.
Nếu bạn đang có nhu cầu vay mua nhà, có thể tham khảo các gói vay của ngân hàng Techcombank. Techcombank đã cho ra mắt gói vay với nhiều ưu đãi hấp dẫn cho khách hàng. Bao gồm lãi suất cố định chỉ từ 10.5% mỗi năm, và thời hạn vay lên tới 35 năm. Điều này tạo điều kiện cho những ai muốn mua nhà có thêm sự lựa chọn tài chính linh hoạt và đáng tin cậy.
Techcombank còn có các chính sách giảm chi phí khác như lệ phí trả nợ trước hạn chỉ từ 0.5-1%/năm và không tính phí trả nợ từ năm thứ sáu trở đi; cùng với đó là việc giảm lãi suất thêm tới 1.2%/năm ở giai đoạn lãi suất biến động, tùy theo nhóm khách hàng. Khi tiến hành vay mua nhà tại Techcombank, khách hàng cần đọc kỹ các điều khoản vay, hiểu rõ lãi suất và đặc biệt là phải xem xét khả năng tài chính của bản thân để đảm bảo việc vay mua nhà diễn ra suôn sẻ, tránh rủi ro không đáng có.
Nhìn chung, trước khi quyết định vay mua nhà để “bắt đáy” bất động sản, hãy xem xét kỹ lưỡng tình hình tài chính cá nhân và khả năng chi trả của mình. Bên cạnh đó cần phải chú ý đến các điều khoản vay, lãi suất và thời gian lãi suất ổn định, cũng như tiềm năng tăng giá của bất động sản.
