Choáng váng về tốc độ tăng giá chung cư ở Hà Nội, nhưng theo chuyên gia, sự tăng giá chung cư vừa rồi như cơn giông mùa hè, tăng giá nhanh và đi nhanh, tăng giá như vậy là bất thường.
Chung cư tăng giá nhanh và đi nhanh
Chia sẻ tại Talkshow: Hạ nhiệt “sốt” giá chung cư mới đây, ông Phạm Đức Toản – Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) – cho rằng, giai đoạn vừa qua, nhìn toàn bộ thị trường đen tối, riêng phân khúc chung cư vẫn âm thầm tăng giá, đặc biệt ở thị trường Hà Nội. Còn TPHCM, Đà Nẵng neo cao rồi, tốc độ tăng giá không thể hiện rõ.
“Sau Tết, tôi choáng váng về tốc độ tăng giá chung cư. Có vị trí tăng từng ngày. Ví dụ Trung Hòa Nhân Chính, tốc độ tăng giá, với những người làm trong nghề như chúng tôi còn giật mình”, ông Toản chia sẻ và nhấn mạnh, với tình hình thị trường đang khó khăn, nền kinh tế khó khăn và thu nhập người dân cũng vậy. Sự tăng giá này là bất thường.
Cũng theo ông Toản, có thể lý giải sự tăng giá này bởi nguồn cung sụt giảm trong vòng 5 năm qua. Nguồn cung “đếm trên đầu ngón tay” tạo sự méo mó thị trường. Trong những năm vừa qua, chỉ có các dự án lớn khởi công tập trung ở ven đô, còn đơn lẻ gần như không có.
Nguồn cung lớn nhất là nhà ở xã hội lại không có. Năm 2023, Hà Nội có duy nhất dự án nhà ở xã hội ở Trung Văn. Trong khi đó, lượng di dân lớn, mỗi năm Hà Nội có thêm 100.000 người.
“Lực cầu mạnh mẽ đến từ gia đình trẻ, lượng sinh viên ra trường thu nhập thấp… Bên cạnh đó, với lãi suất thấp như hiện nay, người dân cũng tính người ta tính toán đi mua nhà. Đây là việc tăng lên lượng cầu. Không thể tượng tượng được nhà ở tái định cư đã đưa vào sử dụng hàng chục năm, cũ nát trước có 20 triệu đồng/m2 nay lên 40 triệu đồng/m2”, ông Toản cho hay.
Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, đến ngày hôm nay, phân khúc chung cư đã ổn định. “Chúng tôi ví sự tăng giá chung cư vừa rồi như cơn giông mùa hè, tăng giá nhanh và đi nhanh”, ông Toản nói.
Khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá chung cư
TS Vũ Đình Ánh – chuyên gia tài chính – cho rằng, đối với thị trường bất động sản nói chung, đặc biệt là bất động sản đang trong giai đoạn đầu như ở Việt Nam thì hiện tượng thổi giá, đầu cơ bất động sản thường xuyên diễn ra.
“Chúng ta chưa có đầy đủ công cụ hạn chế mức thấp nhất hạn chế thổi giá, đầu cơ bất động sản. Với việc thổi giá chung cư thời gian qua cần bình tĩnh phân tích từng nguyên nhân để có giải pháp”, ông Ánh nói.
Do đó, theo ông Ánh, các cơ quan chức năng cần phân tích, đánh giá cụ thể diễn biến thị trường giá chung cư ở Hà Nội, thậm chí ở TPHCM, Đà Nẵng, Cần Thơ…
“Chúng ta phải nhìn rõ, diễn biến đó cái nào do nguyên nhân thực tế. Nhiều doanh nghiệp bất động sản nói với tôi chi phí đầu vào cho bất động sản tăng lên, đặc biệt nguyên vật liệu, nhân công… Chúng ta cần tập trung, đánh giá thực chất diễn biến chung cư thời gian vừa qua, đặc biệt theo phân khúc”, ông Ánh nhấn mạnh.
Theo ông, việc mua nhà để sử dụng khác với mua đầu cơ, thổi giá. Cơ quan chức năng cần tập trung giá thật, giá ảo để có biện pháp xử lý cho phù hợp. “Các biện pháp xử lý nên hạn chế sử dụng công cụ hành chính mà dùng biện pháp kinh tế”, ông Ánh nhấn mạnh.
Còn theo ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) – giá chung cư Hà Nội tăng vì khan hiếm là một hiệu ứng của quy luật cung cầu. Cung nhỏ hơn cầu nên buộc lòng giá phải tăng lên để bảo đảm sự cân đối.
Mặc dù, mức giá tăng có dấu hiệu tác động, tạo thông tin nhiễu loạn từ nhóm đầu cơ tạo cung cầu ảo để đẩy giá trên thị trường mua đi bán lại. Tuy nhiên, trên thực tế, khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá chung cư.
“Quyền xác định giá bán là của chủ sở hữu tài sản. Các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc “thuận mua, vừa bán”. Trong bối cảnh nguồn cung “ách tắc”, cá nhân, doanh nghiệp có hàng sẽ có lợi thế trong việc đưa giá. Việc người bán đẩy giá khi chung cư hay bất kỳ hàng hóa nào khan hiếm trên thị trường là điều không thể tránh khỏi”, ông Đính chia sẻ.
Do đó, theo ông Đính, giá chung cư Hà Nội sẽ có điểm điều chỉnh, nhưng không nhiều. Do đó, để giá chung cư ổn định, cần có sự phối hợp giữa cơ quan Nhà nước và các chủ thể tham gia trên thị trường.
Trước đó, số liệu từ VARS cho thấy, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng hàng chục quý liên tiếp. Chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tại thời điểm quý I năm nay đã tăng 48% so với quý I/2019 và tăng 8 điểm phần trăm so với quý cuối năm 2023 – mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua.
