Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện tượng giá nhà ở xã hội tăng mạnh không có gì là bất thường vì nhu cầu nhà ở rất lớn.
Nhà ở xã hội tăng giá 2 – 3 lần
Gần đây, giá nhà ở xã hội trên thị trường mua đi bán lại đã tăng đáng kể, khiến nhiều người thu nhập thấp khó tiếp cận được. Một số căn nhà ở xã hội đã qua sử dụng hiện có giá bán ngang ngửa với chung cư thương mại, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. HCM.
Theo tìm hiểu của VietnamFinance, dự án nhà ở xã hội Ecohome 3 (đường Tân Xuân, phường Đông Ngạc, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội) được bàn giao từ năm 2020, giá bán từ chủ đầu tư khoảng 16,5 triệu đồng/m2. Các căn hộ ở đây được rao bán lại với giá lên tới 44-46 triệu đồng/m2, cao gần gấp 3 lần so với giá ban đầu.
Đơn cử một căn hộ 63m2 chưa có sổ thuộc tòa N04/5 của Ecohome 3 đang được môi giới rao bán với giá 2,9 tỷ đồng (tương đương khoảng 46 triệu đồng/m2). Môi giới này cho biết, người mua sẽ phải trả trước 2,5 tỷ đồng, số còn lại sẽ thanh toán sau khi căn hộ được cấp sổ và làm hợp đồng uỷ quyền vào năm 2026. Đến năm 2030 thì mới được làm thủ tục sang tên.
Hay tại dự án nhà ở xã hội Hope Residences Phúc Đồng (quận Long Biên) được bàn giao năm 2021, giá bán hiện nay đang giao động ở mức 40-45 triệu đồng/m2, cao gần gấp 3 lần so với mức giá ban đầu của chủ đầu tư với 16,2 triệu đồng/m2. Cụ thể, anh Thế Tùng, một môi giới bất động sản, cho biết hiện đang bán một số căn có diện tích 70m2 tại dự án này.
Trong đó, có một căn 70m2 toà H1 dự kiến năm sau mới ra sổ có giá bán 2,8 tỷ đồng. Trong khi đó, căn 70m2 thuộc toà H4 đã có sổ nhưng chưa được sang tên được bán với giá 3,15 tỷ đồng, tương đương 45 triệu đồng/m2.
Anh Hưng, một cư dân tại dự án nhà ở xã hội IEC Residences Tứ Hiệp (huyện Thanh Trì), chia sẻ năm 2021 đã mua lại 1 căn hộ 70m2 tại đây, với giá chuyển nhượng 1,34 tỷ đồng.
“Hiện căn hộ cùng diện tích đang được bán với mức giá gấp đôi so với thời điểm mình mua”, anh Hưng cho hay.
Rủi ro lớn nhưng chưa có tiền lệ
Việc mua đi bán lại nhà ở xã hội là một vấn đề phức tạp liên quan đến nhiều yếu tố pháp lý và xã hội. Mặc dù mục đích ban đầu của nhà ở xã hội là cung cấp nhà ở giá rẻ cho những người có thu nhập thấp, nhưng tình trạng đầu cơ và bán lại đã làm biến chất mục đích này.
Trong khi, giá nhà ở xã hội tại các thành phố lớn đang có xu hướng tăng lên trong thời gian gần đây. Một số yếu tố như nhu cầu vượt xa nguồn cung và sự cạnh tranh trên thị trường bất động sản đã làm cho giá bán nhà ở xã hội leo thang.
Trao đổi về vấn đề này, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT G6 Group cho rằng, nguyên nhân chủ yếu của việc tăng giá nhà ở xã hội hiện nay là do nguồn cung nhà ở xã hội không đáp ứng được nhu cầu của thị trường, khiến giá bị đẩy lên cao. Các dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội và một số thành phố lớn thường xuyên rơi vào tình trạng khan hiếm, khiến người mua phải chấp nhận rủi ro pháp lý để có được một căn hộ với giá thấp hơn so với giá thị trường nhà ở thương mại.
“Giá các căn hộ chung cư thương mại tại nhiều khu vực hiện nay dao động từ 55 – 80 triệu đồng/m2, nên nhiều người chấp nhận mua nhà ở xã hội dù biết rằng việc sang nhượng chưa hợp pháp”, ông nói.
Theo Chủ tịch G6, việc cơ quan quản lý nhà nước chưa kiểm soát chặt chẽ việc người mua có đúng đối tượng hay không, cũng như việc sử dụng căn hộ có đúng mục đích ban đầu khiến tình trạng chuyển nhượng nhà ở xã hội trái phép diễn ra.
“Nhiều trường hợp nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện giao dịch nhưng vẫn được mua bán với giá cao, chứng tỏ công tác kiểm tra, giám sát còn lỏng lẻo”, ông cho hay.
Bên cạnh đó, ông Quê cho rằng, tuy có rủi ro pháp lý nhưng chưa có tiền lệ lừa đảo cũ trong mua bán nhà ở xã hội. Gần như chưa có tiền lệ về việc người mua gặp phải rủi ro lớn hay lừa đảo trong các giao dịch mua bán nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện sang nhượng.
“Người mua vẫn có thể gặp rủi ro nếu bị nhà nước phát hiện và thu hồi tài sản, nhưng hiện tại chưa có trường hợp nào bị ‘lật kèo’ hay tranh chấp lớn giữa người mua và người bán. Cùng lắm, người bán chỉ yêu cầu thêm một khoản tiền để thực hiện sang nhượng,” vị này cho hay.
Ngoài ra, ông Quê cũng chỉ ra rằng các quy định mới về việc miễn giảm tiền sử dụng đất sau 5 năm cho căn hộ nhà ở xã hội càng thúc đẩy nhu cầu mua bán trong phân khúc này.
Không có gì là bất thường
Mặc dù giá nhà ở xã hội hiện đang tăng “sốc”, tuy nhiên TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định: Không có gì là bất thường.
Theo ông Đính, một trong những nguyên nhân chính dẫn đến giá nhà ở xã hội tăng mạnh là sự khan hiếm của nguồn cung.
“Nhu cầu nhà ở của người dân, đặc biệt là nhà ở xã hội, đang rất lớn. Tuy nhiên, nguồn cung lại không đáp ứng được khiến giá cả bị đẩy lên cao”, chuyên gia này phân tích.
Ông Đính cho biết, những căn hộ nhà ở xã hội với mức giá dao động từ 30 triệu đồng/m2 trở xuống vẫn được xem là “trong tầm tay” của nhiều người. Do đó, chúng trở thành mục tiêu săn lùng của các khách hàng có nhu cầu ở thực, tạo áp lực lớn lên giá bán.
“Những căn hộ này dù chưa đủ điều kiện sang tên nhưng vẫn được giao dịch trên thị trường với giá tăng hơn gấp đôi”, ông nói.
Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đính cũng lưu ý, việc mua bán nhà ở xã hội là vấn đề vi phạm luật, vì mục tiêu ban đầu của chính sách phát triển nhà ở xã hội là hỗ trợ những người khó khăn về nhà ở, chứ không phải để đầu cơ hay kinh doanh kiếm lời.
“Pháp luật quy định rõ ràng rằng sau 5 năm, người mua nhà ở xã hội mới được quyền chuyển nhượng. Việc mua bán trước thời hạn là vi phạm và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua. Nếu bị phát hiện, nhà nước có thể tịch thu, người mua sẽ chịu thiệt hại tài chính lớn,” chuyên gia cảnh báo.
Chính phủ đã có những điều chỉnh về luật để thúc đẩy phát triển loại hình nhà ở này, tuy nhiên cần thời gian để những chính sách mới “thấm” vào thị trường.
“Hiện tại, luật mới về nhà ở xã hội đã được sửa đổi để cởi mở hơn, nhưng cần thời gian để nguồn cung tăng lên. Khi đó, áp lực về giá sẽ giảm, và nhiều người dân sẽ có cơ hội tiếp cận nhà ở với mức giá hợp lý,” chuyên gia nhận định.
Theo quy định mới từ tháng 8/2024, người mua nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm chỉ được phép bán lại cho chủ đầu tư hoặc cho các đối tượng thuộc diện mua nhà ở xã hội, với giá tối đa không vượt quá giá gốc trong hợp đồng. Điều này nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ và đảm bảo đúng mục tiêu hỗ trợ của phân khúc nhà ở này.
