1. Xây nhà trên đất nông nghiệp có được không?

Theo pháp luật đất đai thì nhóm đất nông nghiệp sẽ bao gồm các loại đất như sau:

– Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

– Đất trồng cây lâu năm;

– Đất rừng sản xuất;

– Đất rừng phòng hộ;

– Đất rừng đặc dụng;

– Đất nuôi trồng thủy sản;

– Đất làm muối;

– Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

Theo đó các loại đất được nêu trên sẽ có tên trong nhóm đất nông nghiệp. Bên cạnh đó, tại Điều 6 và khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai năm 2013 thì về nguyên tắc sử dụng đất, người sử dụng đất cần phải đùng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Ví dụ như, đối với đất ở có mục đích sử dụng để xây dựng nhà ở, đất trồng cây hàng năm có mục đích để trồng cây hàng năm, … Tức là, theo quy định Luật Đất đai năm 2013 thì đất nông nghiệp sẽ không có mục đích là để ở giống như đất thổ cư được. Từ đó, người sử dụng đất không được xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp.

 

2. Để xây nhà trên đất nông nghiệp thì phải làm gì?

Theo nội dung phân tích nêu trên thì người sử dụng đất sẽ không được xây nhà trên đất nông nghiệp. Tuy nhiên, trường hợp người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp và muốn xây dựng nhà để ở trên diện tích đất này thì đầu tiên, cần phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở).

Bên cạnh đó, theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 thì nếu người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở thì cần phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích theo quy định của pháp luật. 

Như vậy, hộ gia đình, cá nhân chỉ được chuyển đất nông nghiệp sang đất ở nếu được Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) nơi có đất cho phép. 

Để xin chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất nộp hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở đến cơ quan tài nguyên và môi trường (nơi có đất) để được giải quyết theo thẩm quyền. Hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các loại giấy tờ sau đây:

– Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất;

– Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất ở sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Như vậy, sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư, thì người sử dụng đất có thể tiến hành xây dựng nhà ở trên diện tích đất đã chuyển mục đích sử dụng.

 

3. Mức phạt khi xây dựng nhà trên đất nông nghiệp

Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Do đó, khi người sử dụng đất xây dựng nhà trên đất nông nghiệp mà chưa chuyển mục đích sử dụng đất sẽ được xác định là hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất. Và hành vi này sẽ bị xử lý vi phạm hành chính.

Căn cứ theo khoản 3 Điều 9 và khoản 2 Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP ngày 19 tháng 11 năm 2019 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì hình thức xử lý và mức phạt đối với trường hợp xây nhà trên đất nông nghiệp (chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp nhưng không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép) được hướng dẫn như sau:

STT Diện tích đất xây nhà trên đất nông nghiệp trái phép Mức phạt
Tại khu vực nông thôn Tại khu vực đô thị
I Chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp (trong đó có đất ở)
1 Dưới 0,01 héc ta (100m2) Từ 03 triệu đồng đến 05 triệu đồng Mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt quy định đối với khu vực nông thôn
2 Từ 0,01 héc ta đến dưới 0,02 héc ta Từ 05 triệu đồng đến 10 triệu đồng
3 Từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta Từ 10 triệu đồng 15 triệu đồng
4 Từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta Từ 15 triệu đồng đến 30 triệu đồng
5 Từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta Từ 30 triệu đồng đến 50 triệu đồng
6 Từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta Từ 50 triệu đồng đến 80 triệu đồng
7 Từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta Từ 80 triệu đồng đến 120 triệu đồng
8 Từ 03 héc ta trở lên Từ 120 triệu đồng đến 250 triệu đồng
II Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp (trong đó có đất ở)
1 Dưới 0,02 héc ta (200m2) Từ 03 triệu đồng đến 05 triệu đồng Mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt quy định đối với khu vực nông thôn
2 Từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta Từ 05 triệu đồng đến 08 triệu đồng
3 Từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta Từ 08 triệu đồng đến 15 triệu đồng
4 Từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta Từ 15 triệu đồng 30 triệu đồng
5 Từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta Từ 30 triệu đồng đến 50 triệu đồng
6 Từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng
7 Từ 03 héc ta trở lên Từ 100 triệu đồng đến 200 triệu đồng

Như vậy, việc xây nhà trên đất nông nghiệp sẽ tùy theo diện tích sử dụng trái phép và tùy theo từng khu vực thì mức phạt hành chính đối với việc xây dựng nhà trên đất nông nghiệp có thể lên đến 500 triệu đồng. Tuy nhiên, cần lưu ý, mức phạt nêu trên được áp dụng đối với cá nhân vi phạm, tổ chức vi phạm sẽ phạt gấp đôi. Ngoài việc bị phạt tiền thì người thực hiện hành vi vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả như sau:

– Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm (buộc tháo dỡ nhà ở), trừ trường hợp buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

– Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.