Trong đầu tư BĐS, “người tính không bằng trời tính” quả là câu nói không sai. Không ít nhà đầu tư đã lời như kì vọng nhưng vẫn muốn “đậm” hơn nên thành ra “mất cả chì lẫn chài”.
Đầu năm 2021, đất Thanh Hoá xuất hiện cơn sốt ảo, chị H (quê Quảng Xương) có mảnh đất mặt tiền quốc lộ diện tích khoảng 120m2. Đây là mảnh đất chị mua vào cuối năm 2020 với giá 1.1 tỉ đồng (vay ngân hàng khoảng 40% giá trị đất). Cơn sốt bỗng đi qua Thanh Hoá và chị được một nhà đầu tư trả giá miếng đất 3.2 tỉ đồng. Lúc này, là giữa tháng 1/2021 – thời điểm đất đai địa phương này đang quay cuồng tăng giá chóng mặt. Có mảnh đất 270 triệu chỉ trong một tháng nhảy vọt lên 1.7 tỉ đồng, vẫn có người mua. Hoặc nhiều miếng đất trong xóm, ngõ cũng tăng dựng đứng từ 30-50% trong khoảng thời gian ngắn, dù trước đó không ai hỏi.
Vì nghĩ mảnh đất mặt tiền của mình có giá, giá có thể còn tăng lên tiếp nên chị H không bán ra. Nhiều lần môi giới và nhà đầu tư liên hệ để mua nhưng chị H nhất quyết không bán. Như vậy, so với thời điểm mua vào là tháng 12/2020, miếng đất này của chị H đã tăng hơn 2 tỉ trong vòng 3 tháng. Tính nhẩm, chị H nghĩ mảnh đất của mình còn có thể tăng lên được 4 tỉ, thậm chí 4.5 tỉ đồng nếu thị trường cứ đà sốt nóng. Nói rồi, chị H ngồi đợi tăng giá thêm, để chốt lời.
Sau đó 2 tháng, giá đất Thanh Hoá “xì hơi”, chị H hốt hoảng gọi cho môi giới để thăm dò giá và muốn ra hàng với giá cũ là 3.2 tỉ. Tuy nhiên, thời điểm chị hỏi cũng là lúc nhiều nhà đầu tư BĐS đang tháo chạy khỏi địa phương này. Hốt hoảng vì nghĩ là giá đất của mình cũng lao dốc nếu không bán được (chị H biết là đất đang sốt ảo). Ngay thời điểm đó, chị H không ra được hàng và chờ đến đầu tháng 5/2021, đất im ắng và khắp nơi tụt giá, chị vội bán lại mảnh đất cho một người dân khu vực với giá 900 triệu đồng, tức giảm hơn 200 triệu so với mua vào.
Chị H cho hay, nếu không bán càng để lâu giá có thể càng “xịt”, lỗ có khi nhiều hơn, trong khi mảnh đất này chị vẫn phải trả lãi ngân hàng hàng tháng cho khoản vay 440 triệu đồng.
Trước đó, cũng tại Quảng Hải, Quảng Xương (Thanh Hoá), một nhà đầu tư lớn tuổi mua mảnh đất 700 triệu đồng năm 2019, lúc sốt đất, mảnh đất lên được 1.2 tỉ, nghĩ đất còn lên nữa, nên mặc dù được con gái khuyên là nên bán ra, nhưng nhà đầu tư này vẫn không bán. Sau khi đất Thanh Hóa hạ nhiệt, nền đất của nhà đầu tư được định giá khoảng 700 triệu đồng, bằng với giá mua vào.
Ghi nhận cho thấy, việc nhà đầu tư vì tham lợi nhuận “đậm” mà để mất cơ hội ra hàng trong lúc sốt diễn ra không ít. Không chỉ ở Thanh Hoá, Nghệ An, mà các khu vực lân cận Tp.HCM như Nhơn Trạch, Long Thành… nhiều nhà đầu tư cũng đã từng “méo mặt” nhìn đất tụt dốc không phanh vì kì vọng quá lớn vào lợi nhuận. Nhiều nhà đầu tư vì nhìn thấy mức độ tăng giá nhanh, không bán thì lo mà bán thì tiếc nên thành ra không ít trong số đó, ngậm ngùi vì không những không lời mà còn “lỗ đậm”.
Theo các chuyên gia, việc kì vọng lợi nhuận cao là nhu cầu chính đáng của nhà đầu tư BĐS. Tuy nhiên, phải tuỳ tình hình, phân khúc và diễn biến của thị trường BĐS để xác định kì vọng lợi nhuận của bản thân. Những nhà đầu tư có kinh nghiệm, thường họ sẽ xác định được biên lợi nhuận đạt đến và chốt lời, thu dòng tiền, tránh trường hợp rủi ro sau đó. Trong khi việc “tham lợi nhuận” không xác định được điểm dừng của thị trường thường rơi vào các nhà đầu tư mới tham gia thị trường, hoặc kinh nghiệm đầu tư BĐS chỉ khoảng 1-2 năm.
Với những nhà đầu tư bị “trượt chân” trong cơn sốt đất, thường sẽ chịu cảnh hoặc chấp nhận bán lỗ, hoặc để giá tụt mạnh. Lúc này, theo ông Phan Công Chánh, chuyên gia BĐS cá nhận, việc nắm giữ tài sản tiếp hay bán ra tuỳ thuộc vào vào tài chính của mỗi người
Theo ông Chánh, với nhà đầu tư không dùng vốn vay thì dù thị trường có hạ nhiệt họ vẫn yên tâm ngủ ngon vì sau dịch thị trường sẽ có khả năng phục hồi và tăng trưởng. Với nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính và khả năng nắm giữ dưới 3-6 tháng (không đủ tiền trả lãi + gốc ngân hàng) thì phải tính đến chuyện cơ cấu lại tài chính và không loại trừ khả năng mạnh dạn bán đi để tìm cơ hội khác sau khoảng 6-12 tháng nữa.
Tuy nhiên, trong bối cảnh Covid-19 thì hành vi của người mua là đang trong trạng thái phòng thủ vì dịch bệnh nên việc chốt sales sẽ cực kỳ khó khăn. Nếu quá áp lực dòng tiền, có người hỏi mua thì nên bán ra, dù phải giảm giá.
