Trong lĩnh vực bất động sản, phân biệt giữa “giá” và “giá trị” thường gây ra những hiểu lầm trong quá trình định giá bất động sản. Trong khi “giá” là một con số cụ thể thể hiện giá trị tài sản dựa trên thị trường và các yếu tố khác như vị trí, diện tích và tiện ích. Giá trị lại mang ý nghĩa sâu xa hơn, phản ánh sự đánh giá cá nhân và mục đích cụ thể của mỗi người tham gia giao dịch.
Giải thích thuật ngữ: giá và giá trị của bất động sản
Giá là con số cụ thể mà bạn thấy từ các nguồn thông tin như giá mà chủ đầu tư đưa ra hoặc giá mà người bán đưa ra. Nó là một yếu tố khách quan, thông thường được mọi người tham gia thị trường biết đến.
Tuy nhiên, giá trị lại là một khái niệm phức tạp hơn, phụ thuộc vào nhu cầu và cảm nhận cá nhân. Để hiểu giá trị của một bất động sản, bạn cần đặt câu hỏi: “Tôi sẽ sử dụng số tiền này (giá) để làm gì và nhận lại được gì (giá trị)?”. Điều này giúp bạn đánh giá xem việc đầu tư vào bất động sản đó có phải là quyết định đúng đắn hay không, dựa trên mục tiêu và kỳ vọng cá nhân.
Dựa vào sự xem xét này, khi “giá” cao hơn “giá trị” cảm nhận được, giao dịch sẽ được coi là không hợp lý. Ngược lại, nếu “giá” thấp hơn “giá trị”, có thể là một cơ hội đầu tư hấp dẫn.
Lý do giá trị và giá cả luôn luôn đồng hành
Giá cả được hình thành dựa trên giá trị của hàng hóa. Giá có thể biến động lên hoặc xuống, cao hơn hoặc thấp hơn so với giá trị, nhưng luôn xoay quanh giá trị đó. Tuy nhiên, tại một thời điểm cụ thể, giá trên thị trường bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như cung cầu, tâm lý thị trường và thông tin mà người mua và người bán nhà nhanh.
Trong kinh tế thị trường, giá cả của bất động sản là con số mà thị trường định định giá bất động sản đó. Đây là số tiền mà người bán nhận được từ người mua khi giao dịch diễn ra. Thường thì giá của bất động sản đối với người bán thấp hơn hoặc bằng giá cả mà họ sẵn sàng bán, trong khi đối với người mua thì lại cao hơn hoặc bằng giá cả mà họ sẵn sàng mua.
Giá và giá trị bất động sản luôn đồng hành (Nguồn: timviec365)
Trong một nền kinh tế cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là một tín hiệu quan trọng của thị trường. Sự biến động trong giá cả thể hiện mức độ khan hiếm của hàng hóa, từ đó những nhà đầu tư và người tiêu dùng có thể điều chỉnh chiến lược của họ. Khi giá bất động sản tăng, kỳ vọng về lợi nhuận cũng tăng theo, dẫn đến việc xây dựng nhiều hơn và cung cấp nhiều sản phẩm hơn. Tuy nhiên, bất động sản có tính chất đặc biệt và có mức độ đầu cơ cao, nên khi giá tăng, cầu cũng tăng theo và giá tiếp tục tăng.
Giá thành của một bất động sản phụ thuộc vào hai yếu tố chính: chi phí đất đai và chi phí xây dựng. Đối với các căn hộ chung cư tại TP.HCM và Hà Nội, giá bán hiện nay cao hơn nhiều so với vài năm trước do giá đất tăng mạnh, trong khi chi phí xây dựng không tăng đáng kể. Mặt bằng đất ở các khu vực trung tâm đang trở nên đắt đỏ, làm tăng chi phí phát triển các dự án mới.
Sự tăng giá đất hàng ngày, hàng tuần chủ yếu là do thị trường, bao gồm cung cầu, tính cạnh tranh và tâm lý của người mua. Ví dụ như trường hợp của anh Tuấn, mảnh đất anh sở hữu đã tăng giá lên đến 10 lần chỉ trong chưa đầy bốn năm. Trong khi đó, giá bán đối với người mua chỉ tăng 1,5 lần nếu tính cả chi phí lãi vay.
Một nguyên nhân khác được các chuyên gia chỉ ra là sự khan hiếm về nguồn cung, khiến giá bất động sản ở TP.HCM vẫn tiếp tục tăng trong một số khu vực trong năm 2019, mặc dù giao dịch giảm mạnh. Thị trường bất động sản không hoàn hảo và nhiều sản phẩm có tính độc quyền, làm cho giá cả thường cao hơn giá trị. Ngoài ra, tâm lý và sở thích cá nhân cũng ảnh hưởng mạnh mẽ đến khả năng chi trả của mỗi người mua.
Cách đầu tư bất động sản thông minh: nhận biết giá và giá trị
Quản lý tài chính đầu tư trong lĩnh vực bất động sản là một thách thức đòi hỏi sự hiểu biết sâu sắc về thị trường và kỹ năng đánh giá giá trị tài sản một cách chính xác. Trên thực tế, định giá bất động sản không chỉ đơn giản là việc tính toán con số mà còn là một quá trình kết hợp giữa lý thuyết và thực tiễn.
Định giá bất động sản là yếu tố quan trọng trong quá trình đầu tư (Nguồn: Misa amis)
Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 của Bộ Tài chính, có năm phương pháp thẩm định giá bất động sản, mỗi phương pháp mang lại cái nhìn khác nhau về giá trị của tài sản:
- Phương pháp so sánh: Phương pháp này thường được ưa chuộng vì tính đơn giản và dễ thực hiện. Tuy nhiên, nó có thể gặp hạn chế khi thị trường biến động mạnh mẽ và sự tương đồng giữa các tài sản không đủ để đánh giá.
- Phương pháp chiết trừ: Phương pháp này tập trung vào việc xác định giá trị của bất động sản dựa trên giá trị của các yếu tố chi phối như vị trí, tiện ích và điều kiện thị trường.
- Phương pháp vốn hóa trực tiếp: Phương pháp này dựa vào dòng tiền mà tài sản có thể tạo ra trong tương lai để định giá hiện tại của nó.
- Phương pháp chiết khấu dòng tiền: Phương pháp này định giá tài sản bằng cách chiết khấu các dòng tiền tương lai dự kiến từ tài sản về giá trị hiện tại.
- Phương pháp thặng dư: Phương pháp này xem xét sự khác biệt giữa giá trị thực tế và giá trị thị trường của tài sản để đưa ra định giá.
Trong giai đoạn thị trường bất động sản bong bóng, việc định giá bất động sản trở nên thách thức hơn bao giờ hết. Giá cả bất động sản có thể tăng cao vượt xa giá trị thực, và các giao dịch ảo có thể làm mờ dấu hiệu của thị trường. Do đó, việc lựa chọn và áp dụng các phương pháp định giá phù hợp là chìa khóa để đưa ra quyết định đầu tư chính xác và tránh được những rủi ro không mong muốn.
