Theo chuyên gia, chủ sở hữu biệt thự đa phần là người có tiền, vì vậy thanh khoản nhanh hay chậm thì họ vẫn “hét giá trên trời”. Chưa kể nguồn cung ít cũng khiến giá rao bán tại phân khúc này ngày càng leo thang.
Dữ liệu của Savills cho thấy giá biệt thự và nhà liền kề thuộc các dự án mới vẫn không ngừng tăng lên và ngày càng đắt đỏ. Giá nhà liền kề trung bình tại Hà Nội hiện vào khoảng 194 triệu đồng/m2 đất trong khi giá nhà phố thương mại lên 328 triệu đồng/m2 đất.
Giá leo thang
Nếu cách đây 5 năm, nhà ở thấp tầng giá dưới 20 tỷ đồng chiếm tới 80% nguồn cung, thì đến năm 2023 chỉ còn 50% tổng nguồn cung. Giá các sản phẩm trên 30 tỷ đồng năm 2019 chỉ chiếm 10%, thì đến nay đã lên khoảng 1/4 nguồn cung toàn thị trường.
Đầu tháng 9/2024, trước những thông tin thị trường bất động sản bắt đầu vào chu kỳ mới, anh Hoàng Anh Tú, một nhà đầu tư chuyên biệt thự tại Hà Nội, rục rịch trở lại các điểm nóng. Dù đã lường trước, nhưng khi đi thực tế, anh Tú vẫn cảm thấy “choáng”.
 |
|
Giá biệt thự, liền kề vẫn đang tiếp tục gia tăng trong bối cảnh thanh khoản khá chậm và khó bật tăng trong ngắn hạn. |
Mới nhất, anh Tú liên hệ với môi giới để tìm hiểu một dự án biệt thự đơn lập, quy mô gần 170 căn, tại huyện Hoài Đức. Diện tích các căn phổ biến khoảng 275 – 315 m2, gồm 3 tầng nổi, mặt tiền 17,5 m, giá bình quân trong khoảng 38 – 71 tỷ đồng/căn.
Theo anh Tú, phân khúc biệt thự ở một số khu vực tại Hoài Đức đang liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, tăng 7 – 15% so với cách đây hơn 1 năm. “Không có ít nhất 30 tỷ đồng trong tay thì rất khó để tìm các sản phẩm tiềm năng”, nhà đầu tư gốc Hà Nội nói.
Không chỉ ở Hoài Đức, giá bán biệt thự ở Hà Nội hầu hết đều đang ghi nhận đà tăng giá bình quân 7 – 25%. Điển hình tại khu Hapulico Vũ Trọng Phụng (quận Thanh Xuân), giá căn biệt thự hiện đang được nhiều chủ sở hữu rao bán từ 320-380 triệu đồng/m2.
Tại khu vực Ô Chợ Dừa (quận Đống Đa), một chủ nhà cũng đang rao bán căn biệt thự diện tích 50m2, mặt tiền 7m, cao 7 tầng, với giá 27,5 tỉ đồng, tương đương 550 triệu đồng/m2.
Tại khu vực Mỹ Đình, biệt thự khu đô thị The Manor Hà Nội cũng đang được rao bán từ 260-380 triệu đồng/m2, diện tích mỗi căn biệt thự dao động trong khoảng 142-200m2, mức giá này cũng đã tăng tới 16,5% trong vòng 1 năm qua.
Trong khi đó, tại Hà Đông, anh Đức, một môi giới “thổ địa” ở phân khúc nhà liền thổ, cho hay các sản phẩm biệt thự trong tầm giá 30 – 40 tỷ đồng khu vực này đang được quan tâm rất lớn. Có dự án mới tung ra hơn 100 căn, chỉ trong ngày đã có hàng chục căn được khách đặt cọc.
“Giá biệt thự tại Hà Đông hiện có giá bình quân trên dưới 150 triệu đồng/m2, không hề rẻ. Nhưng nếu so sánh với các khu vực lân cận như Mỹ Đình thì Hà Đông vẫn còn nhiều dư địa để đầu tư, vì còn thấp hơn khoảng 20-35%”, anh Đức phân tích.
Ai mặn mà rót tiền?
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills Hà Nội, cho biết giá bán liền kề và biệt thự tại Hà Nội đang tăng từ 2-9% do nguồn cung hạn chế. Hiện giá bán biệt thự thứ cấp thấp hơn sơ cấp khoảng 8%, trong khi giá liền kề thấp hơn khoảng 5%.
Giá leo thang, tuy nhiên, theo bà Hằng phân khúc biệt thự/liền kề đang phục hồi chậm. Từ đầu năm 2024 đến nay, số lượng giao dịch của phân khúc này đã giảm 40% theo quý, mặc dù tăng 5% theo năm, đạt 111 căn. Tỉ lệ hấp thụ theo quý chỉ đạt 18%, trong khi nguồn cung mới có tỉ lệ hấp thụ đạt 48%, giảm 15 điểm % theo quý và 3 điểm % theo năm.
Giá cao, thanh khoản khó song phân khúc biệt thự, liền kề vẫn đang được không ít nhà đầu tư có dòng tiền mạnh, tầm nhìn dài hạn quan tâm, bởi nguồn cung khó cải thiện sớm, trong khi giới giàu và siêu giàu tại Việt Nam được dự báo tăng nhanh.
Anh Nguyễn Quốc Hưng, một “tay buôn” kỳ cựu quê Hải Phòng, đang sở hữu 6 căn biệt thự tại Mê Linh, Gia Lâm và Nam Từ Liêm, tiết lộ thời gian qua, nhóm của anh đang tăng cường tìm kiếm gom các sản phẩm giá tốt, tuy nhiên khá khó. Giá đang neo rất cao so với giá mở bán.
“Chúng tôi đang tìm các căn có sổ đỏ, tầm giá 14 – 20 tỷ đồng (mức giá gốc bán ra lần đầu) tại vùng ven, song vô cùng hiếm. Các chủ nhà dù đuối tài chính nhưng vẫn neo giá cao. Có người đang “ôm” gần 10 căn nhưng không hề có ý định giảm giá, hoặc giảm rất ít”, anh Hưng chia sẻ với VnBusiness.
Ở góc nhìn chuyên gia, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đánh giá khi bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn khá trầm lắng, đất nền các tỉnh đang chờ thời, chung cư nội đô quá nóng thì biệt thự, liền kề ven đô vẫn là sự lựa chọn của nhiều nhà đầu tư khi vừa đảm bảo về tính ăn chắc mặc bền vừa có tiềm năng tăng giá cao.
“Hiện thị trường biệt thự, liền kề Hà Nội đã cạn nguồn cung sản phẩm nội đô thì buộc nhu cầu ở thấp tầng sẽ phải dịch chuyển ra ngoại thành, đây cũng sẽ là động lực tiếp tục tăng giá của phân khúc này trong tương lai”, ông Đính phân tích.
Có thể thấy, biệt thự, liền kề vẫn là phân khúc được nhiều nhà đầu tư “cá mập” quan tâm, và dư địa tăng trưởng của phân khúc này là hiện hữu. Tuy nhiên, trong bối cảnh tại một số khu vực vùng ven đang xuất hiện những cơn sốt cục bộ được giới chuyên gia cảnh báo nhà đầu tư cần thận trọng, tìm hiểu kỹ trước khi xuống tiền, tránh lao vào những cơn “sốt ảo”.
“Thị trường đang dần tan băng, đã có những nhà đầu tư thực đi săn nhà, tuy nhiên, cũng không ít khu vực xuất hiện tình trạng các sàn, hay giới đầu cơ chủ động mua qua bán lại nhằm tạo sóng, tăng giá. Những cơn sóng ảo này nếu nhà đầu tư không thận trọng rất dễ bị cuốn vào”, một chuyên gia khuyến cáo.
