Mặt bằng giá nhà ở ngày càng tăng cao, sự biến mất của phân khúc bình dân được lý giải do việc khan hiếm nguồn cung trong một thị trường mất cân đối cung cầu trong khi chi phí không chính thức ngày càng đè nặng doanh nghiệp.
Xa dần giấc mơ an cư
Lau vội mồ hôi trên trán, đằng hắng một vài tiếng để ngăn tiếng thở dài sau khi phải chuyển nhà lần thứ hai từ đầu năm, anh Mạnh Hùng, 36 tuổi quê Hà Nam, hiện đang thuê nhà tại một khu chung cư ở Bắc Từ Liêm – Hà Nội không khỏi bất an cho hoàn cảnh của gia đình mình khi chủ nhà liên tục báo hủy hợp đồng, chịu phạt cọc để bán nhà.
“Gia đình tôi lên Hà Nội đã gần chục năm, công việc cũng tạm ổn, thu nhập mỗi tháng 2 vợ chồng được khoảng hơn 20 triệu đồng. Tuy nhiên, chi phí sinh hoạt nhiều lại ngày càng đắt đỏ, cộng với việc phải cho 2 cháu nhỏ học trường tư thục do không đăng ký được trường công khiến tằn tiện lắm mỗi tháng may ra mới để dành được 5-6 triệu đồng. Năm ngoái, ông bà nội ở quê bán đất có cho 700 triệu, cộng với số tiền tích cóp được là được khoảng 1 tỷ đồng, 2 vợ chồng tôi đã tính chuyện mua nhà nhưng trớ trêu là một căn studio (khoảng 30m2) chỗ tôi đang thuê cũng đã có giá 1,6-1,8 tỷ đồng, tìm ra các dự án khác xa hơn thì giá cũng không rẻ hơn là bao dù diện tích có nhỉnh hơn”, anh Mạnh Hùng chia sẻ.
Một tỷ đồng, số tiền rất lớn đối với bất cứ gia đình người lao động nào, kể cả tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM. Tuy nhiên, hiện nay, số tiền ấy lại không thể đủ để mua bất kỳ căn hộ chung cư nào, kể cả là dự án giá rẻ hay nhà ở xã hội.
Thực trạng trên, theo các chuyên gia là rất đáng báo động khi nhu cầu tối thiểu và cơ bản đã được hiến định của người dân là nhà ở ngày càng trở nên khó khăn.
Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cũng từng thừa nhận, tiêu chí ban đầu xếp loại chung cư theo giá bán trên thị trường, dưới 25 triệu đồng một m2 là chung cư thu nhập thấp, trên 40 triệu/m2 là chung cư cao cấp. Nhưng hiện nay, trong báo cáo thị trường mới nhất, Bộ điều chỉnh xếp loại dựa theo tình hình mới, căn hộ bình dân có giá 25-35 triệu đồng mỗi m2.
Trong báo cáo thị trường, một số đơn vị nghiên cứu nhiều năm đã xếp loại căn hộ bình dân có giá bán dưới 25 triệu đồng một m2. Nhưng gần đây, một số bên đã phải nâng tiêu chí của phân khúc bình dân lên dưới 35 triệu đồng một m2.
Trong khi đó, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, nhìn nhận giai đoạn 2017-2018, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đạt đỉnh với sự đa dạng trong các phân khúc. Loại hình trung cấp (25-50 triệu đồng một m2) chiếm phần lớn với hơn 70%, còn căn hộ bình dân chiếm gần 20%, đáp ứng được nhu cầu của nhóm người mua trung bình khá.
Tuy nhiên, nguồn cung ba năm nay bước vào chu kỳ sụt giảm trầm trọng, năm 2023 không có căn hộ giá dưới 25 triệu đồng một m2. Thay vào đó, phân khúc cao cấp ngày càng chiếm lĩnh khi tỷ trọng tăng trưởng từ 9% lên gần 70% sau 5 năm.
Dữ liệu của Savills cũng cho thấy, căn hộ hạng C (bình dân) từng chiếm hơn một nửa nguồn cung tại Hà Nội năm 2015 nhưng đến nay, tỷ lệ này chỉ còn khoảng 5%.
Theo một báo cáo gần đây của Sở Xây dựng TP. HCM, trong số hàng chục ngàn căn hộ đủ điều kiện bán nhưng không có sản phẩm dưới 20 triệu đồng mỗi m2. Phân khúc cao cấp (trên 40 triệu đồng mỗi m2) chiếm chủ đạo, hơn 64%. Còn lại là căn hộ trung cấp (20-40 triệu đồng mỗi m2). Như vậy, từ năm 2021 đến nay, TP HCM không có căn hộ bình dân nào được chào thị trường.
Nhiều áp lực đẩy giá nhà tăng cao
Theo các nhà quản lý, chuyên gia và doanh nghiệp, sự biến mất của phân khúc bình dân được lý giải do việc khan hiếm nguồn cung trong một thị trường mất cân đối cung cầu trong khi chi phí không thức ngày càng đè nặng doanh nghiệp.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA), trong cấu thành giá bán nhà ở hiện nay bao gồm chi phí xây dựng, nguyên vật liệu, nhân công, chi phí tài chính, chi phí quản lý đều tăng và có cả “chi phí không tên”.
Chi phí về đất của dự án bao gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bảo vệ đất lúa (nếu có sử dụng đất lúa) cho Nhà nước. Chi phí về đất chiếm khoảng trên dưới 15% giá thành đối với dự án nhà chung cư; trên dưới 30% đối với dự án nhà phố; trên dưới 20% đối với dự án nhà biệt thự.
Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng hiện nay thường được cơ quan nhà nước có thẩm quyền khấu trừ khoảng trên dưới 70% chi phí thực tế mà doanh nghiệp đã bỏ ra. Phần “chi phí thực còn lại” chưa được khấu trừ thì “bị coi là lợi nhuận” và doanh nghiệp còn phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp, mà cuối cùng đều được tính vào giá bán mà khách hàng “gánh” khi mua nhà.
Chi phí xây dựng chiếm khoảng trên dưới 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư, trên dưới 30% giá thành đối với dự án nhà phố, trên dưới 20% giá thành đối với dự án nhà biệt thự và chi phí xây dựng có xu thế tăng như 1m2 sàn xây dựng nhà chung cư lên đến 12-13 triệu đồng/m2 so với trước đây chỉ khoảng 7-8 triệu đồng/m2.
Chi phí tài chính gồm lãi vay tín dụng và trả lãi các nguồn huy động vốn khác thường chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành.
Chi phí quản lý thường chiếm khoảng trên dưới 5% giá thành.
Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, tất cả các chi phí trên đây được tính toán trong điều kiện thị trường bình thường đối với dự án nhà ở thương mại được thực hiện “trơn tru” trong thời gian trung bình 3 năm, nếu bị kéo dài do “vướng mắc pháp lý” như thực tế đã xảy ra trong các năm qua thì tổng chi phí đầu tư bị “đội vốn” lên rất nhiều, vừa gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở, dẫn đến tình trạng rất thiếu dự án nhà ở giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người dân.
Chi phí “không tên” do không hợp lệ nên không được tính vào chi phí đầu tư, nhưng cuối cùng đều được tính vào giá bán mà khách hàng “gánh chịu” khi mua nhà.
Thậm chí, theo chia sẻ của đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội, phần chi phí không chính thức có khi lên đến 40-50% tổng chi phí ban đầu khi phát triển một dự án nhà ở. Đô thị. Tuy nhiên phần chi phí này không thể đưa vào “bảng cân đối kế toán” được nên băng cách nào đó, doanh nghiệp sẽ phải hợp thức hóa vào giá bán và khách hàng sẽ là người chịu chi phí này.
Bên cạnh đó, vị Chủ tịch HoREA cũng cho rằng các năm qua do “vướng mắc pháp lý” nên rất thiếu nguồn cung dự án nhà ở dẫn đến hiện tượng một số dự án nhà ở “may mắn” được phê duyệt và triển khai thực hiện thì có trường hợp dự án theo mục tiêu ban đầu là dự án nhà ở bình dân, dự án nhà ở trung cấp đã được doanh nghiệp chủ đầu tư “tút” lại, chuyển thành dự án nhà ở với “mác” nhà ở cao hơn, thậm chí “đánh vống” là nhà ở cao cấp để “tối đa hóa lợi nhuận”, nên thị trường bất động sản thiếu hẳn loại nhà ở bình dân giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người dân.
Ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc Công ty cổ phần G-Home – một doanh nghiệp chuyên phát triển nhà ở giá rẻ – cho biết trong gần một thập kỷ, thị trường trải qua nhiều đợt sốt đất, đặc biệt giai đoạn 2018-2021 đã đẩy giá tăng vài lần. Điều này kéo theo tổng chi phí đầu vào cấu thành căn hộ cũng leo thang.
“Ban đầu chủ đầu tư có thể muốn xây dựng phân khúc bình dân để thanh khoản nhanh, sớm có dòng tiền quay vòng. Nhưng trong thời gian chờ thủ tục pháp lý, giá đất tăng nhanh khiến họ phải chuyển sang phân khúc cao hơn mới đạt biên lợi nhuận kỳ vọng”, ông Nam giải thích.
