I. Đất quy hoạch là gì?
- Xét theo góc độ pháp lý
Căn cứ Quy định tại Khoản 2, Khoản 3 Điều 3 Luật Đất đai 2013:
Đất quy hoạch là những diện tích đất được sử dụng cho các mục tiêu của xã hội, kinh tế, an ninh, quốc phòng và các nhu cầu của các ngành, lĩnh vực, địa phương. Điều này đồng nghĩa với việc đất ở khu vực nào cũng thuộc diện quy hoạch. Ví dụ: Có những khu vực được quy hoạch làm đất ở, đất dịch vụ – thương mại, đất công viên, đất rừng, đất canh tác,…
Trong trường hợp đất thuộc diện quy hoạch thì cần phải thực hiện các thủ tục chuyển và sử dụng đất đúng mục đích hoặc sẽ bị Nhà nước thu hồi đất.
- Xét theo góc độ thực tế
Theo cách hiểu đơn giản hơn thì đất quy hoạch là gì? Đất quy hoạch là diện tích đất nằm trong kế hoạch, quy hoạch để xây dựng dự án, công trình giao thông, công trình công ích khác hoặc bị thu hồi vì lý do quốc phòng, an ninh. Do đó, thửa đất nếu rơi vào trường hợp này sẽ chịu hậu quả pháp lý là bị thu hồi theo quy chế của pháp luật.
II. Phương thức kiểm tra đất đang nằm trong vùng quy hoạch
Tùy theo từng nơi, việc quy hoạch đất sẽ có sự khác biệt và có thể thích ứng với các giai đoạn khác nhau. Ngoài ra, chủ trương quy hoạch đất có thể đã được công bố hoặc vẫn chưa được công bố chính thức. Vì vậy, bạn đang có nhu cầu mua bán đất cần nghiên cứu kỹ liệu khu vực mình quan tâm có thuộc diện quy hoạch hay không. Vậy các phương pháp kiểm tra đất quy hoạch là gì?
1. Dựa vào thông tin ghi trên sổ đỏ
Trong trường hợp đã nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các thông tin về quy hoạch sẽ được ghi rõ trong phần ghi chú của sổ đỏ. Bên cạnh đó, các thông tin này cũng cho biết khu đất này thuộc loại quy hoạch nào.
Khách hàng cần xem xét kỹ, cân nhắc quy hoạch có hợp với nhu cầu của mình hay không trước khi mua đất để không gặp phiền phức sau này.
2. Nhờ vào công ty nhà đất uy tín
Đất đai là lĩnh vực chuyên môn của các công ty kinh doanh bất động sản, công ty nhà đất. Do đó, họ có kiến thức sâu rộng về các quy định và kế hoạch liên quan đến đất ở địa phương đó. Khách hàng có thể tham khảo ý kiến của họ để có được cái nhìn tổng quan và chính xác về quy hoạch đất tại khu vực.
3. Kiểm tra tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Nếu muốn biết lô đất mình định mua có thuộc diện quy hoạch hay không, bạn có thể liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương. Đây là cơ quan có thẩm quyền và nắm giữ thông tin về kế hoạch sử dụng đất. Tại đây, bạn sẽ được tư vấn và giải đáp chi tiết về phần đất mà bản thân quan tâm.
Ngoài ra, bạn còn có thể yêu cầu cấp Chứng chỉ xác nhận quy hoạch cho phần đất mà mình muốn mua. Tuy nhiên, việc này có thể mất khá nhiều thời gian, từ 10 – 15 ngày tùy theo từng địa phương.
III. Có nên mua đất quy hoạch không?
Sau khi hiểu được đất quy hoạch là gì, thì nhiều người vẫn lăn tăn rằng liệu có nên mua đất quy hoạch không? Đối với những người có ý định mua đất, thì việc quan tâm đến quy hoạch là rất quan trọng.
Quy hoạch ảnh hưởng đến giá trị, mục đích và khả năng sử dụng của đất. Nếu mua đất để ở lâu dài, người mua nên tránh những khu vực quy hoạch cho các công trình công cộng như trường học, bệnh viện, đường cao tốc,… hoặc những khu vực không cho phép xây dựng nhà ở để không bị mất quyền sử dụng khi quy hoạch được triển khai.
Ngược lại, nếu mua đất để đầu tư ngắn hạn, người mua có thể lựa chọn những khu vực quy hoạch có giá rẻ hơn so với thị trường, miễn là phù hợp với điều kiện tài chính và mục tiêu kinh doanh của mình.
Mua đất trong khu vực quy hoạch có thể mang lại lợi ích lớn nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Do đó, người mua cần tìm hiểu kỹ về quy hoạch của khu vực mình muốn mua đất, cũng như các thông tin liên quan đến đất như mục đích sử dụng ghi trên sổ, giấy tờ pháp lý, khả năng xây dựng nhà ở, nguồn gốc của đất, tình trạng tranh chấp hay thi hành án,… Điều này giúp người mua bảo vệ quyền lợi của mình, tránh gặp phải những phiền phức và thiệt hại khi sở hữu đất.
IV. 3 Lưu ý khi mua đất thuộc khu vực quy hoạch
Vậy những lưu ý người mua cần biết khi mua đất quy hoạch là gì? Sau đâu là những điều mà bạn cần lưu tâm, để tránh những rủi ro không đáng có xoay quanh các vấn đề về đất quy hoạch:
1. Có thể bị thu hồi
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 quy định về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, ta có thể hiểu như sau:
Để thu hồi đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải dựa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Nếu kế hoạch này không có điều khoản về việc thu hồi đất, thì không thể ra quyết định thu hồi đất (trong trường hợp quy hoạch có nhưng không được triển khai thì có thể sẽ được điều chỉnh và giữ nguyên đất).
Điều này có nghĩa là, không phải tất cả các mảnh đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất đều bị Nhà nước thu hồi (nhưng xác suất thu hồi rất cao).
2. Người sử dụng đất vẫn có những quyền quan trọng dù thuộc quy hoạch
Mặc dù sở hữu đất nằm trong diện quy hoạch nhưng người sử dụng vẫn có một số quyền quan trọng, người sử dụng đất nên nắm rõ để bảo vệ quyền lợi của cá nhân:
- Được yêu cầu cấp phép xây dựng có giới hạn thời gian
- Theo điểm 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, nếu trong vòng 03 năm từ khi công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm mà chưa có quyết định thu hồi (quy hoạch treo) thì người sử dụng đất có quyền yêu cầu cấp phép xây dựng có giới hạn thời gian.
- Có quyền cho, tặng, hoặc chuyển nhượng.
- Được hưởng quyền bồi thường cho đất đai và các tài sản liên quan đến đất đai.
3. Lấy cọc nếu phát hiện đất thuộc quy hoạch
Người đặt cọc có thể dựa vào các quy định trong hợp đồng hoặc các quy định của pháp luật để yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc, tùy theo từng tình huống riêng biệt, như:
- Khi đã có sự thoả thuận trong hợp đồng.
- Khi bên nhận đặt cọc, bên chuyển nhượng gian dối.
V. Giải đáp thắc mắc có liên quan đến đất quy hoạch
Để hiểu được rõ hơn về đất quy hoạch là gì, Mua Bán sẽ giải đáp một số thắc mắc phổ biến, có liên quan đến loại hình đất này cho bạn đọc cùng biết:
1. Đất thuộc quy hoạch có được cấp sổ đỏ không?
Hiện nay theo quy định của pháp luật, đa phần đất nằm trong diện quy hoạch sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên căn cứ thêm theo quy định tại Điều 49, Luật Đất đai năm 2013, một số loại đất vẫn được quyền cấp sổ đỏ. Cụ thể như sau:
Đất đã được công bố quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng hằng năm thì người đang sử dụng vẫn được hưởng các quyền lợi như: nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; được quyền cho thuê, bán, chuyển mục đích; được quyền thế chấp, thừa kế, tặng, góp vốn quyền sử dụng đất,…
2. Đất thuộc quy hoạch có được phép chuyển nhượng không?
Chuyển nhượng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người khác theo các phương thức như bán, cho thuê, thừa kế, tặng cho hoặc thế chấp. Vậy điều kiện chuyển nhượng đất quy hoạch là gì?
- Đã có sổ đỏ, quyền sở hữu nhà ở, cũng như các tài sản khác gắn liền với đất.
- Đất không có tranh chấp.
- Đất không bị tịch thu do có án phạt.
- Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng quy định.
Nếu chưa có quyết định chính thức của cơ quan có thẩm quyền về việc thu hồi đất, chủ sở hữu vẫn có quyền chuyển nhượng nếu đáp ứng được các điều kiện trên. Trong trường hợp khu đất có sổ đỏ nhưng bị thu hồi do nằm trong diện quy hoạch, chủ sử hữu sẽ được đền bù theo quy định của Nhà nước. Ngoài ra, các vấn đề liên quan đến yêu cầu hoàn trả lại tiền hoặc khởi kiện bên bán đều không được thực hiện.
3. Thời hạn thu hồi đất quy hoạch bao lâu?
Đối với phần đất thuộc diện quy hoạch, Luật Đất đai năm 2013 quy định rằng: Nếu trong vòng 3 năm không có quyết định thu hồi của cơ quan Nhà nước thì phải tiến hành điều chỉnh, hủy bỏ và công bố việc điều chỉnh phần đất đó (Khoản 3, Điều 49).
Trong trường hợp cơ quan có thẩm quyền không thực hiện điều chỉnh theo quy định, người sử dụng vẫn được tiếp tục hưởng các quyền lợi cơ bản mà không bị ảnh hưởng bởi các thủ tục pháp lý.
4. Bạn mua nhầm đất thuộc diện quy hoạch thì có lấy lại được tiền không?
Quy định về việc mua nhầm đất quy hoạch là gì? Theo quy định của pháp luật, nếu một lô đất bị ảnh hưởng bởi quy hoạch, thu hồi, mà Nhà nước chưa thực hiện các biện pháp liên quan, chủ sở hữu vẫn có thể sử dụng lô đất đó theo ý muốn. Tuy nhiên, Nhà nước cấm mọi hành vi xây dựng, đầu tư bất động sản trên những lô đất này.
Nếu chủ sở hữu bán lô đất cho người khác mà không thông báo về tình trạng quy hoạch, giao dịch này sẽ không có giá trị pháp lý. Người mua có thể kiện bên bán ra tòa án, yêu cầu hủy bỏ hợp đồng đặt cọc và được hoàn trả tiền.
5. Mua đất quy hoạch theo giá của thị trường hay của nhà nước?
Theo quy định của Điều 6 Luật Đất đai năm 2013, mục đích và quy hoạch là tiêu chí quan trọng trong việc sử dụng đất. Trường hợp phần đất bị thu hồi phụ cận bán đi, khách hàng vẫn có cơ hội tái mua diện tích đất này qua hình thức đấu giá.
