I. Đất dịch vụ là gì?
Theo chuyên gia, đất dịch vụ (đất thương mại) là mảnh đất nhận được chính sách giúp đỡ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của người dân.
Tuy nhiên chỉ định nghĩ như vậy là chưa đủ khái quát về đất dịch vụ là gì. Ngoài liên quan đến việc đền bù đất, đất dịch vụ còn thuộc hai trường hợp quan trọng khác:
- Trường hợp thứ nhất: Đây là đất mà Nhà nước đã quy hoạch và phân chia cho người dân hoặc các hộ gia đình sở hữu đất nông nghiệp, nhưng sau đó đất này bị thu hồi để sử dụng cho các dự án khác.
- Trường hợp thứ hai: Đất có thể được đấu thầu để phát triển các khu vực công cộng mới như chợ, bến xe, công viên,…
Tuy nhiên, đất dịch vụ đa phần thuộc trường hợp thứ nhất, tức là đất đặc thù được sử dụng để đền bù cho việc mất đất nông nghiệp.
Chính sách bồi thường bằng đất dịch vụ của Nhà nước hiện nay tập trung vào việc giải quyết vấn đề cho những người dân hoặc hộ gia đình đã mất đất sản xuất nông nghiệp. Thông thường, những người này đã phải nhường lại 30% diện tích đất mà họ sở hữu.
Vậy mục đích của việc triển khai mô hình đất dịch vụ là gì? Khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của người dân, điều này có thể ảnh hưởng đến thu nhập và kinh tế của khu vực đó. Để giải quyết vấn đề này, ý nghĩa của đất dịch vụ là cung cấp một phương án hỗ trợ và đền bù cho người dân. Đồng thời, đất dịch vụ cũng tạo cơ hội việc làm mới khi mảnh đất được đền bù có thể được sử dụng cho mục đích kinh doanh.
II. Đặc điểm của đất dịch vụ
Thông thường, đất dịch vụ thường được đặt ở gần hoặc trong các khu đô thị có giao thông và hạ tầng tốt. Hạ tầng ở khu đất dịch vụ thường sẽ được xây dựng trước hoặc đồng thời với việc xây dựng khu đô thị. Điều này giúp làm tăng tiện ích và mang lại thu nhập cao cho người dân.
Bên cạnh đó, đất dịch vụ thường có giá mua rẻ hơn. Nếu những hộ gia đình nhận đất dịch vụ mà muốn chuyển sang dùng để ở, họ không cần phải trả thêm tiền gì cả. Họ cũng sẽ được đền bù nếu đất của họ bị thu hồi.
Trong Điều 125 Luật Đất đai 2013 Khoản 4 cũng khi rõ: “Nếu đất thương mại, dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê thì được sử dụng ổn định lâu dài như đất ở”.
III. Phân biệt đất dịch vụ với các loại hình đất khác
Để hiểu rõ hơn về đất dịch vụ là gì, những người đầu tư cần xem xét và so sánh với một số loại đất hình đất khác trong lĩnh vực bất động sản. Việc nhận biết những khác biệt giữa các loại đất này là điều vô cùng quan trọng để có thể đưa ra quyết định có nên mua đất hay không. Cụ thể:
1. Đất thương mại dịch vụ
Theo Điều 153 Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, Đất thương mại dịch vụ được hiểu là loại hình đất có xây dựng mô hình dịch vụ thương mại hay công trình để phục vụ cho mục đích kinh doanh.
Đất thương mại, dịch vụ hiện được xếp vào nhóm đất phi nông nghiệp. Loại hình đất này theo quy định Nhà nước vẫn được sử dụng để ở nhưng sẽ phải làm một số thủ tục hành chính đi kèm nếu muốn chuyển đổi mục đích sử dụng.
2. Đất dịch vụ công cộng
Điểm khác biệt của đất dịch vụ công cộng và đất dịch vụ là gì? Theo chuyên gia, Đất dịch vụ công cộng là một loại đất đặc biệt, không liên quan đến nông nghiệp và được miễn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Cụ thể, đất dịch vụ công cộng bao gồm:
- Đất dùng để xây dựng các tuyến đường bộ, đường thủy, đường hàng không và các cơ sở hạ tầng liên quan.
- Đất dành cho các công trình văn hóa, y tế, giáo dục, đào tạo,…
- Đất để bảo tồn các di tích lịch sử được UBND công nhận.
- Đất sử dụng cho việc xây dựng các công trình công cộng khác, được quy định cụ thể trong Nghị định số 53/2011/NĐ-CP.
3. Đất dịch vụ du lịch
Hiện tại, các luật liên quan đến đất dịch vụ du lịch đang được Quốc hội xem xét và hoàn thiện để bổ sung vào Luật Đất đai.
Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng có thể hiểu đất dịch vụ du lịch theo nghĩa: Đất dịch vụ du lịch (đất du lịch), là loại hình đất được quy hoạch riêng để phục vụ cho nhu cầu du lịch hoặc nghỉ dưỡng. Những mảnh đất này thường nằm ở các khu có cơ sở hạ tầng và điều kiện giao thông thuận tiện.
Đặc biệt, đất dịch vụ du lịch không được Nhà nước phê duyệt sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở. Diện tích đất dịch vụ du lịch sẽ có tác động tích cực đối với lợi ích kinh tế của địa phương.
IV. Một số quy định pháp lý về đất dịch vụ hiện hành tại Việt Nam
Các nhà đầu tư đất đai có thể tìm hiểu Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 để hiểu rõ đất dịch vụ là gì, quy định pháp lý về đất dịch vụ như thế nào để thuận tiện trong việc đầu tư. Dưới đây là một số quy định chính:
1. Quy định về cấp sổ đỏ
Đất dịch vụ có sổ đỏ hay không luôn là thắc mắc của nhiều người đầu tư. Theo quy định, đất dịch vụ là loại đất Nhà nước đền bù cho người dân sử dụng lâu dài. Tuy nhiên, việc cấp sổ đỏ cho đất dịch vụ chưa có quy định cụ thể. Vì vậy, người sở hữu đất dịch vụ thường không có sổ đỏ, cũng không thể chuyển nhượng cho người khác.
Nếu muốn có sổ đỏ, người sở hữu đất có thể thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Khi đó, đất dịch vụ sẽ được đổi thành đất nhà ở, theo quy định cụ thể.
Những thắc mắc về việc cấp sổ đỏ cho đất dịch vụ sẽ được giải đáp tại Cơ quan Tài nguyên và Môi trường tại địa phương. Người dân có thể liên hệ với cơ quan này để biết chi tiết về hồ sơ xin cấp sổ đỏ cho đất dịch vụ th nên liên và được hướng dẫn cụ thể.
2. Quy định về xây nhà ở
Theo quy định, nếu xây nhà ở trên đất dịch vụ thì nó sẽ được hợp thức hóa thành việc xây dựng nhà ở kết hợp với kinh doanh. Người dân vẫn được phép xây dựng nhà cao tầng miễn tuân thủ theo quy định xây dựng đô thị ở khu vực đó. Tuy nhiên, để bắt đầu xây nhà thì cần thực hiện đúng các thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng theo quy định.
3. Quy định về chuyển nhượng mua bán
Đất dịch vụ hoàn toàn có thể được mua bán, chuyển nhượng, tặng hay thừa kế hoặc thế chấp. Vậy, điều kiện chuyển nhượng đất dịch vụ là gì? Theo Điều 188 của Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, quyền thực hiện việc chuyển nhượng đất dịch vụ cần đảm bảo các điều kiện sau:
- Phải có giấy chứng nhận do Nhà nước cấp để chứng minh quyền chủ sở hữu mảnh đất.
- Mảnh đất này phải được các cơ quan có thẩm quyền xác định là không có tranh chấp.
- Đất không được Tòa án kê biên hoặc bị thế chấp.
- Mảnh đất đang trong thời hạn sử dụng mà Nhà nước đã cấp quyền.
Nếu chưa có Giấy chứng nhận, tức là đang chờ quyết định về việc cấp đất hoặc giao đất, thì bạn sẽ không thể thực hiện việc mua bán hoặc chuyển nhượng. Trong trường hợp viết tay giấy mua bán hoặc chuyển nhượng, thì tài liệu đó sẽ không có giá trị pháp lý theo Luật dân sự năm 2015.
V. Có nên mua đất dịch vụ không?
Có nên đầu tư vào đất dịch vụ không luôn là câu hỏi nhận được nhiều sự tranh luận. Thực tế, đất dịch vụ là một loại tài sản bất động sản mới, được nhiều nhà đầu tư quan tâm thời gian gần đây.
Loại đất này đang thu hút nhiều nhà đầu tư với một số lý do sau:
- Giá đất thấp hơn đáng kể so với những mảnh đất tương tự ở cùng vị trí.
- Vị trí của đất dịch vụ rất thuận lợi cho việc kinh doanh và cung cấp các dịch vụ thương mại khác nhau.
- Mảnh đất có diện tích vừa phải, phù hợp cho nhiều mục đích sử dụng khác nhau.
- Khi mua đất dịch vụ, thì người sở hữu có quyền sử dụng lâu dài, dùng để ở, kinh doanh hay cả hai mục đích này đều được.
Nhược điểm: Kinh doanh thương mại không phải lúc nào cũng thành công, việc mua đất dịch vụ có thể mang theo rủi ro kinh doanh và nhiều yếu tố khác.
Vì vậy, trước khi quyết định mua đất dịch vụ, cần xem xét kỹ lưỡng và tìm hiểu thông tin về thị trường địa phương, tiềm năng phát triển, kế hoạch kinh doanh và khả năng tài chính của bạn. Đồng thời, nếu cần, tư vấn với chuyên gia bất động sản để có quyết định đúng đắn và thông minh hơn.
VI. Tham khảo kinh nghiệm trong việc đầu tư đất dịch vụ
Sau khi hiểu rõ bản chất đất dịch vụ là gì thì lưu tâm một số kinh nghiệm đầu tư đất dịch vụ cũng sẽ rất hữu ích cho các nhà đầu tư. Dưới đây là một số kinh nghiệm quý giá khi đầu tư đất dịch vụ:
1. Cân nhắc rủi ro
Trong lĩnh vực bất động sản, nhà đầu tư sẽ phải đối mặt với rất nhiều các nguy cơ tiềm ẩn, đặc biệt là khi đầu tư vào loại đất “siêu lợi nhuận” như đất dịch vụ.
Vậy, rủi ro của đất dịch vụ là gì, cùng tham khảo một số rủi ro thường gặp sau:
- Nếu không thực hiện giao dịch mua bán hoặc chuyển nhượng đất đúng theo quy định pháp luật thì có thể xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất. Vì quy trình mua bán và chuyển nhượng đất dịch vụ đang được Nhà nước điều chỉnh nên việc bảo vệ quyền lợi của người sở hữu đang khá phức tạp.
- Đất dịch vụ thường không có sổ đỏ, do đó, bạn cần thể hiện rõ ràng quyền lợi trong các văn bản mua bán hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tránh mâu thuẫn sau này.
- Trong một số dự án đất dịch vụ, bạn có thể phải chờ đợi bàn giao đất cho đến khi hạ tầng được hoàn thiện bởi chủ thầu hoặc từ địa phương dù quy trình mua bán đã hoàn tất trước đó.
2. Xem xét việc đặt cọc nếu đất đang trong diện chờ sổ đỏ
Đất dịch vụ thường chưa có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu. Nếu người sở hữu đất đang chờ cấp giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ tương đương, thì nhà đầu tư cần thật thận trọng trước khi quyết định mua mảnh đất này.
Đầu tiên, bạn nên đảm bảo rằng người bạn đang giao dịch là chính chủ sở hữu mảnh đất và xác minh kỹ các giấy tờ liên quan trước khi thanh toán số tiền mua đất.
Tuy nhiên, nếu bạn vẫn quyết định muốn mua mảnh đất này thì có thể thỏa thuận đặt cọc. Việc này thường được thực hiện thông qua việc ký kết một văn bản ghi nhận việc trả tiền đặt cọc và thống nhất ngày chính thức tiến hành giao dịch mua bán. Bằng cách này, bạn có thể giữ lại mảnh đất theo ý muốn mà không cần lo lắng về việc mua phải đất không rõ nguồn gốc.
Ngoài ra, cần nhớ rằng, chỉ thực hiện giao dịch trực tiếp với chủ sở hữu đất, không nên giao dịch với những người được ủy quyền. Theo Luật dân sự 2015, những người được ủy quyền không có quyền quyết định sang nhượng, mua bán.
3. Tìm hiểu kỹ những thủ tục pháp lý khi mua
Thủ tục pháp lý khi mua bán đất dịch vụ là gì? Theo Luật Đất đai năm 2013 và đặc biệt là Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, các nhà đầu tư cần cung cấp các tài liệu sau để hoàn thành việc giao dịch đất:
- Hợp đồng chuyển nhượng: Hợp đồng này phải được công chứng theo quy định.
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc tương đương: Đây là tài liệu chứng minh quyền sở hữu và quyền sử dụng đất.
- Bản sao một số giấy tờ chứng minh nhân thân của các bên tham gia giao dịch: Đây là bản sao của giấy tờ như chứng minh nhân dân, hộ chiếu để xác minh danh tính của các bên giao dịch đất.
Đất dịch vụ là một loại bất động sản có nhiều cơ hội đầu tư và tiềm năng sinh lời cao. Tuy nhiên, trước khi thực hiện mua bán đất này, bạn cần lưu ý về vấn đề pháp lý. Mong rằng, những thông tin giải thích bản chất đất dịch vụ là gì, quy định pháp lý mà Mua Bán đã chia sẻ có thể giúp bạn hiểu rõ hơn để ra các quyết định mua bán đúng đắn.
