Theo các chuyên gia, bảng giá đất hàng năm sẽ góp phần giúp thị trường bất động sản trở nên minh bạch, chuyên nghiệp. Tuy nhiên, đây cũng sẽ là nguyên nhân khiến giá bán, giá thuê nhà tăng cao.
Chi phí liên quan đến đất đai tăng cao
Một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ. Thay vào đó, bảng giá đất được xác định “sát với thị trường” căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng…
Đây là căn cứ để tính tiền sử dụng, thuê, thuế sử dụng đất, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tính lệ phí quản lý, tiền phạt, bồi thường khi vi phạm trong lĩnh vực đất đai và giá khởi điểm để đấu giá.
 |
| Chi phí liên quan đến đất đai sẽ tăng cao |
Trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây dựng cho biết, theo tính toán, chi phí sử dụng đất của các dự án bất động sản sẽ tăng lên khá nhiều khi áp dụng giá đất năm 2024.
Bởi bảng giá đất mới, vì sát thị trường sẽ làm tăng chi phí liên quan đến đất đai như giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất… Tiền sử dụng đất thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở, dao động 7-20% với dự án chung cư cao tầng và 25-50% với dự án biệt thự, liền kề.
Mức này giữa các dự án có sự khác nhau do phụ thuộc vị trí, điều kiện thuận lợi của hạ tầng kỹ thuật. Còn chi phí bồi thường tài sản trên đất thường chiếm tỷ trọng không đáng kể, khoảng 2%, trong chi phí đầu tư xây dựng.
PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường đại học Luật Hà Nội khẳng định, việc đưa bảng giá đất sát với thị trường chắc chắn sẽ khiến chi phí đất đai của doanh nghiệp tăng lên, từ đó khiến mặt bằng giá các dự án bất động sản cao hơn.
“Doanh nghiệp không phải nhà từ thiện, nên khó có thể yêu cầu họ hạ giá bán, trong khi các chi phí đầu vào tăng cao. Để có thể “hạ nhiệt” giá bất động sản, Nhà nước cần chủ động dùng vốn ngân sách để gia tăng nguồn cung, cụ thể là các dự án nhà ở xã hội, để điều tiết thị trường”, ông Tuyến cho hay.
Bảng giá đất tại một số địa phương dự kiến sẽ tăng từ 2 – 7 lần
TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng của BIDV cho biết một trong những điểm mới của Luật Đất đai lần này là việc xác định giá đất theo giá thị trường, trong đó trọng tâm là bỏ khung giá đất (ban hành 5 năm/lần như hiện nay) thay bằng Bảng giá đất được công bố hàng năm từ ngày 1/1/2026. Trong đó, trách nhiệm của Tổ chức Tư vấn định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất/giá đất cụ thể.. cũng được quy định rõ.
“Quy định lần này của Luật đã giúp tổ chức tư vấn định giá đất có cơ sở, căn cứ pháp lý để hoạt động an toàn, trách nhiệm và hiệu quả hơn. Tổ chức tư vấn theo đó không chịu trách nhiệm về tính chính xác của giá đất, mà chỉ có trách nhiệm tư vấn”, TS. Cấn Văn Lực nói.
 |
| Bảng giá đất về địa phương sẽ tăng từ 5-7 thậm chí là 10 lần. |
Ông Lực khẳng định, có thể nói định giá đất theo nguyên tắc thị trường là điểm mới quan trọng nhất, tạo điều kiện để định giá đất sát với giá thị trường, tháo gỡ bất cập giá đất nhất là hiện tượng hai giá, làm cơ sở cho đền bù, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, xác định giá bất động sản, tính toán chi phí – hiệu quả đầu tư dự án, quy định rõ trách nhiệm các bên liên quan…
Tuy nhiên, ông Lực cũng nhấn mạnh rằng, việc áp dụng bảng giá đất sát với thị trường hơn có thể làm tăng chi phí sử dụng đất, tăng giá đất, giá bán, giá cho thuê bất động sản.
“Dự kiến, sau khi bảng giá đất chính thức được thực thi vào năm 2026, bảng giá đất tại một số địa phương dự kiến sẽ tăng từ 2 – 7 lần, thậm chí cao hơn 10 lần so với bảng giá đất hiện tại”, TS. Cấn Văn Lực nói.
Thời gian qua, liên tiếp các địa phương đã ban hành bảng giá đất mới hoặc bảng giá dự kiến, với mức điều chỉnh cao hơn trước đây. Đơn cử, bảng giá đất mới tại tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu tăng 20-30% so với cũ, với mức thấp nhất là 513.000 đồng, cao nhất 78 triệu đồng mỗi m2. Hay tại Hải Dương, giá đất theo bảng giá mới cũng cao gấp 2,5 lần bảng giá cũ.
Cuối tháng 7, TP. HCM cũng đưa ra dự thảo bảng giá đất điều chỉnh, trong đó giá đất tại nhiều địa bàn có xu hướng tăng trung bình 5-10 lần, một số địa phương thuộc khu vực ngoại thành và vùng ven dự kiến điều chỉnh từ 15-50 lần so với hiện tại (chưa nhân hệ số K điều chỉnh giá đất 3,5 lần). Tuy nhiên, thành phố đã hoãn, chưa áp dụng bảng giá đất điều chỉnh này do cần cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố.
