Thị trường bất động sản chứng kiến sự thay đổi ngoạn mục khi chung cư, vốn được xem là “tiêu sản” do giá trị hao mòn theo thời gian, nay lại trở thành “tài sản đầu tư” tiềm năng với mức lợi nhuận gấp đôi chỉ sau vài năm. Có thể thấy rằng, với tình hình này thì đầu tư vào chung cư được coi là phương án tài chính đầu tư khá tiềm năng. Bài viết này sẽ phân tích nguyên nhân vì sao đây lại là loại hình bất động sản lên giá trong thời gian này.
Năm 2024, bất động sản lên giá, đặc biệt là phân khúc chung cư
Trong khi thị trường bất động sản đối mặt với nhiều thách thức chung, các loại hình nhà ở đáp ứng nhu cầu thực, như căn hộ chung cư, liên tục chứng kiến sự tăng trưởng về giá trong thời gian qua.
Chị Lan, 35 tuổi, sau một khoảng thời gian dành dụm, vào năm 2021, đã sở hữu một căn hộ tại Mễ Trì, Nam Từ Liêm, Hà Nội. Với diện tích 64m2 bao gồm hai phòng ngủ, giá mua của căn hộ là 2,1 tỷ đồng, khoảng gần 33 triệu đồng/m2.
“Thỉnh thoảng, tôi nhận được cuộc gọi từ các nhà môi giới muốn mua lại căn hộ của mình. Một điều ngạc nhiên là giá đề nghị mua, với một nhà môi giới đề xuất 3 tỷ đồng trong tháng này, rồi một người khác lại đề xuất 3,2 tỷ đồng vào tháng sau. Tuy nhiên, chúng tôi vẫn thấy căn nhà này phục vụ tốt cho gia đình, tiện cho việc đưa đón con cái đi học, nên không có kế hoạch bán đi”, chị Lan nói.
Gia đình anh Quang từ Nam Từ Liêm, Hà Nội, dù mới chuyển đến nhà mới vài tháng nhưng họ vẫn cảm thấy hài lòng khi bán được căn hộ cũ với lợi nhuận đáng kể. Anh Quang kể, năm 2016 do điều kiện tài chính có hạn, anh chỉ mua được căn hộ 65m2 với hai phòng ngủ tại chung cư HH Linh Đàm, Hoàng Mai, với giá 1 tỷ đồng, tương đương hơn 15 triệu đồng/m2.
“Sau nhiều năm dành dụm, tình hình tài chính gia đình được cải thiện, năm ngoái chúng tôi quyết định mua một căn hộ mới tại quận Nam Từ Liêm. Đầu năm nay, khi chúng tôi quyết định bán căn hộ cũ không cần dùng đến nữa, tôi rất ngạc nhiên khi chỉ sau 2 tuần đăng bán, đã tìm được người mua với giá 2 tỷ đồng, nghĩa là giá đã tăng gấp đôi so với khi mua”, anh Quang chia sẻ.
Đầu tư vào chung cư được coi là phương án tài chính đầu tư khá tiềm năng (Nguồn: Nhà Hải Phòng)
Anh Thanh, một nhân viên môi giới bất động sản tại Hà Nội, bày tỏ: “Dù giá chung cư tăng cao gần đây có vẻ làm khách hàng e dè, nhưng từ trước Tết đến nay, tôi vẫn liên tục hoàn thành các giao dịch trong phân khúc này”.
Điều này cho thấy nhu cầu về nhà ở vẫn rất mạnh mẽ, và tâm lý chung của nhiều người là dù có chờ đợi thêm, giá nhà cũng không giảm. Do đó, khách hàng sau khi xem qua 2 – 3 lần vẫn quyết định mua ngay, theo lời anh Thanh.
Nguyên nhân tăng giá chung cư ở Hà Nội do đâu?
Trong quý 1/2024, giá bán chung cư ở Hà Nội đã gần ngang bằng với TP.HCM, với giá trung bình đạt 46 triệu đồng/m2 tại Hà Nội so với 48 triệu đồng/m2 ở TP.HCM. So sánh với năm 2018, giá chung cư ở Hà Nội và TP.HCM đã tăng từ 27 và 31 triệu đồng/m2 lên tới mức hiện tại, với tốc độ tăng trung bình lần lượt là 70% và 55% cho mỗi thành phố. (Nguồn: Batdongsan tháng 04/2024).
Nguồn cung hạn chế là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến sự tăng giá. Dù có các nỗ lực giải quyết vấn đề pháp lý cho các chủ đầu tư, số lượng dự án chung cư mới chỉ khoảng 20.000 – 30.000 căn hộ hàng năm, không đủ đáp ứng nhu cầu lên tới 70.000 – 80.000 căn hộ.
Bên cạnh đó, nhu cầu mua chung cư tại Hà Nội không chỉ cao đối với cư dân trong khu vực mà còn tăng mạnh từ những người từ miền Nam. Sự quan tâm của người dân TP.HCM đối với chung cư Hà Nội đã tăng 7,5 lần kể từ quý 1/2021, trong khi nhu cầu trong chính TP.HCM chỉ tăng gấp đôi. Điều này phản ánh sự chuyển dịch quan tâm rõ rệt từ thị trường miền Nam sang miền Bắc.
Lợi suất cho thuê tại Hà Nội cũng đóng một vai trò trong việc thu hút đầu tư, với tỷ suất lợi nhuận cao hơn so với TP.HCM. Từ đầu năm 2023 đến nay, lợi suất cho thuê chung cư tại Hà Nội dao động từ 4,1% đến 4,9%, so với mức 3,9% đến 4,5% ở TP.HCM. Sự chênh lệch này khiến Hà Nội trở nên hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư tìm kiếm thu nhập thụ động.
Thêm vào đó, sự gia nhập của các chủ đầu tư từ miền Nam vào thị trường Hà Nội, cùng với sự quan tâm từ nhóm khách hàng trung thành của họ, đã đóng góp vào việc tăng cầu đối với chung cư tại thủ đô. Sự kết hợp của các yếu tố này đã tạo nên áp lực tăng giá cho thị trường chung cư Hà Nội.
Năm 2024: Dự báo căn hộ chung cư tiếp tục tăng giá
Phân khúc căn hộ chung cư trong năm nay được dự báo sẽ tiếp tục chứng kiến mức giá tăng cao, nhất là tại các đô thị lớn. Đặc biệt, tại Hà Nội, việc tìm kiếm các dự án mới với mức giá dưới 50 triệu đồng/m2 ngày càng trở nên hiếm hoi, khi giá bán chào của các phân khu cuối cùng trong một dự án cụ thể tiếp tục nâng cao do tình trạng khan hiếm nguồn cung.
Dù phải đối mặt với những thách thức tiêu cực của thị trường trong năm 2023, phân khúc căn hộ chung cư lại ít bị ảnh hưởng nhờ đáp ứng nhu cầu ở thực. Điều này dẫn đến việc giá bán của các căn hộ sẽ tiếp tục theo xu hướng tăng cho tới khi nguồn cung nhà ở giá cả phải chăng trở nên dồi dào hơn.
Khác với quan điểm truyền thống xem căn hộ như một loại hình đầu tư không sinh lời, ngày nay, sở hữu và mua bán căn hộ chung cư đã trở thành hình thức đầu tư sinh lời bền vững. Thêm vào đó, việc cho thuê căn hộ cũng mang lại dòng tiền ổn định, đều đặn cho các nhà đầu tư.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành của CBRE Việt Nam, nhận định rằng trong năm nay, giá chung cư có thể còn dư địa tăng khoảng 10% và chỉ giảm khi giá đạt đến ngưỡng mà người mua không còn khả năng chịu đựng. Phân khúc căn hộ từ trung bình đến cao cấp được dự báo sẽ thu hút nhiều sự quan tâm nhất, có khả năng trở thành điểm nhấn của thị trường trong năm nay và những năm tiếp theo.
Dự báo từ các chuyên gia khác cũng cho rằng giá căn hộ chung cư sẽ không ngừng tăng lên do nguồn cung mới không đủ để đáp ứng nhu cầu đang tăng cao.
Phân khúc căn hộ chung cư trong năm nay được dự báo sẽ tiếp tục chứng kiến mức giá tăng cao (Nguồn: S-housing)
