Thị trường bất động sản luôn được đánh giá là “miếng bánh ngon”, thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia. Tuy nhiên, để thành công trong lĩnh vực này, đòi hỏi bạn phải có kiến thức và kinh nghiệm nhất định. Bài viết này sẽ chia sẻ một số bài học “nằm lòng” dành cho những ai đang có ý định mua đi bán lại bất động sản, giúp tối ưu lợi nhuận và hạn chế rủi ro.
Khái niệm “mua đi bán lại” bất động sản là gì?
Giải thích khái niệm “mua đi bán lại”
Mua đi bán lại là chiến lược đầu tư bất động sản ngắn hạn (Nguồn: CafeLand)
“Mua đi bán lại” hay còn gọi là Fix and Flip, là chiến lược đầu tư bất động sản thu hút nhiều nhà đầu tư bởi khả năng mang lại lợi nhuận nhanh chóng trong thời gian ngắn. Chiến lược này hoạt động theo các bước:
- Bước 1: Tìm mua bất động sản giá trị thấp
Bạn sẽ tìm kiếm những căn nhà, căn hộ có giá thành thấp hơn giá trị thị trường tiềm năng, thường là những căn nhà đã xây lâu năm hoặc có dấu hiệu xuống cấp
- Bước 2: Cải tạo, sửa chữa và nâng cấp
Sau khi mua, bạn sẽ đầu tư vào sửa chữa, nâng cấp bất động sản để tăng giá trị và sức hấp dẫn để thu hút người mua tiềm năng. Việc cải tạo có thể bao gồm sửa chữa cơ bản, thay mới nội thất, thay đổi bố cục hoặc thậm chí xây dựng thêm diện tích.
- Bước 3: Bán lại với giá cao hơn
Khi bất động sản đã được hoàn thiện và đáp ứng nhu cầu thị trường, bạn sẽ bán lại với giá cao hơn giá mua ban đầu, thu về lợi nhuận từ khoản chênh lệch giá.
Ưu và nhược điểm khi “mua đi bán lại” bất động sản
Chiến lược mua đi bán lại đem lại tiềm năng sinh lời cao (Nguồn: Workshop)
- Ưu điểm
Tiềm năng sinh lời cao: Đây là ưu điểm nổi bật nhất của hình thức mua đi bán lại bất động sản. So với các hình thức đầu tư khác như gửi tiết kiệm, chứng khoán, lợi nhuận từ mua đi bán lại bất động sản có thể cao hơn đáng kể, đặc biệt trong những thị trường có tiềm năng tăng trưởng tốt.
Mở rộng cơ hội và tăng khả năng tích lũy: Mua đi bán lại có nhiều phương thức đa dạng, đòi hỏi nhà đầu tư bất động sản trang bị kiến thức chuyên môn và am hiểu pháp lý để xử lý hiệu quả. Quá trình này mở ra cơ hội gặp gỡ, xây dựng mối quan hệ và trau dồi kỹ năng thực tế, từ đó nâng tầm khả năng đầu tư cho những dự án tiếp theo.
Thực hành cùng với nghiên cứu sẽ là phương pháp nhanh nhất để bạn tích lũy kiến thức và kinh nghiệm thực tiễn trong lĩnh vực này. Trong quá trình mua đi bán lại, bạn sẽ hiểu rõ về tình hình thị trường địa phương, quản lý ngân sách, tối ưu hóa chi phí, định hình tầm nhìn… Những giá trị này không chỉ giúp bạn tối ưu lợi nhuận, mà còn mở ra tiềm năng để kiếm được nhiều tiền hơn từ những kinh nghiệm học hỏi.
Cạnh tranh thấp: Mặc dù chiến lược đầu tư ngắn hạn này có khả năng sinh lời cao, nhưng không phải ai cũng có thể sao chép và thực hiện một cách hoàn hảo. Đồng thời, sự hiểu biết sâu sắc về thị trường bất động sản địa phương và có tầm nhìn rõ ràng về bất động sản đó là yếu tố quyết định cho khả năng sinh lời. Do đó, chiến lược “mua đi bán lại” giúp giảm thiểu sự cạnh tranh trên thị trường, bởi thời gian và công sức cần thiết để phát triển bất động sản sẽ làm hạn chế sự tham gia của các đối thủ khác. Điều này cũng đồng nghĩa giúp bạn tăng thêm cơ hội thành công trong đầu tư.
- Nhược điểm
Tốn thời gian và công sức: Mua đi bán lại đòi hỏi nhà đầu tư bất động sản cam kết thời gian và nỗ lực để hoàn thiện giá trị tài sản. Mặc dù chu kỳ đầu tư tương đối ngắn, bạn cần tập trung nghiên cứu và đề xuất giải pháp nâng cấp, gia tăng giá trị cho bất động sản đã chọn.
Phát sinh chi phí không mong muốn: Ngay cả khi bạn đã lập dự toán và ngân sách chi tiết, chi phí phát sinh luôn là yếu tố tiềm ẩn trong chiến lược “mua đi bán lại”. Việc sửa chữa, chi trả nhân công, nâng cấp, lắp đặt hoặc thậm chí ảnh hưởng từ thời tiết có thể khiến thời gian cải tạo kéo dài, dẫn đến biến động lớn cho dự án.
Hạn chế thời gian thực hiện
Trong chiến lược “mua đi bán lại”, việc đặt ra giới hạn về thời gian cho quá trình cải tạo và bán hàng là vô cùng quan trọng. Nếu không, các nhà đầu tư bất động sản có thể đối mặt với rủi ro lớn, bao gồm chi phí phát sinh và tiềm năng giảm giá của bất động sản. Điều này dẫn đến tình trạng lãng phí tài nguyên và gây tổn thất tài chính nghiêm trọng.
Một số lưu ý khi mua đi bán lại bất động sản
Chuẩn bị tài chính vững vàng
Chuẩn bị tài chính sẵn sàng (Nguồn: Nhadatvui)
So với việc vay mua nhà mới thì tìm kiếm khoản vay cho một căn nhà xuống cấp để thực hiện chiến lược “mua đi bán lại” thường gặp nhiều khó khăn hơn. Các ngân hàng thường rất “e dè” khi rót vốn cho dự án tiềm ẩn nhiều rủi ro này.
Do đó, để đảm bảo an toàn cho khoản đầu tư, bạn cần đáp ứng một số điều kiện tài chính sau:
- Khả năng thanh toán: Có sẵn nguồn vốn tự có để chi trả ít nhất 20% giá mua nhà cộng với chi phí sửa chữa dự kiến. Đây là khoản tiền mặt cần thiết để thực hiện các bước đầu tiên trong chiến lược “mua đi bán lại”.
- Năng lực tài chính: Chứng minh khả năng tài chính vững vàng thông qua lịch sử tín dụng tốt, thu nhập ổn định và tỷ lệ nợ vay/thu nhập thấp. Điều này giúp bạn dễ dàng thuyết phục ngân hàng giải ngân khoản vay thế chấp cho dự án.
- Kế hoạch tài chính rõ ràng: Lập kế hoạch chi tiết về tổng chi phí mua nhà, sửa chữa, cải tạo, thuế phí… và dự trù nguồn vốn tương ứng. Kế hoạch tài chính chặt chẽ sẽ giúp bạn cân đối dòng tiền hiệu quả và tránh tình trạng “thiếu hụt” trong quá trình thực hiện dự án.
Tìm ngôi nhà có chi phí sửa chữa thấp
Nên tìm kiếm những ngôi nhà có chi phí sửa chữa thấp (Nguồn: CafeLand)
Tìm kiếm một ngôi nhà với chi phí sửa chữa thấp là một phần không thể thiếu trong thực hiện chiến lược “mua đi bán lại”. Để thực hiện chiến lược này hiệu quả, quan trọng phải xác định rõ thời gian và tiền bạc mà bạn có thể đầu tư vào. Nếu bạn đang làm việc toàn thời gian, hãy nhớ rằng quá trình này sẽ tốn nhiều thời gian hơn và chi phí cũng sẽ tăng theo thời gian. Điều này cũng đồng nghĩa là bạn sẽ phải bán với giá cao hơn để không bị thua lỗ.
Khi đã lựa chọn xong ngôi nhà phù hợp, đừng quên kiểm tra kỹ lưỡng trước khi mua để đảm bảo bạn đã dự phòng đủ ngân sách và chi phí sửa chữa. Bởi vì chi phí sửa chữa có thể vượt quá dự kiến và dẫn đến lỗ vốn. Một quy tắc thường được áp dụng trong chiến lược này là quy tắc 70%. Điều này có nghĩa là bạn không nên mua bất động sản với giá trị vượt quá 70% sau khi đã tính cả chi phí sửa chữa cần thiết.
Lên kế hoạch tài chính cụ thể
Nên ước tính tổng chi phí cho việc cải tạo cùng các chi phí phát sinh ngoài dự kiến (Nguồn: Topi)
Bạn nên dành ra khoản dự phòng từ 10 – 20% tổng số tiền ước tính ban đầu để trang trải cho những khoản phát sinh ngoài dự kiến. Điều này giúp đảm bảo kế hoạch tài chính của bạn luôn linh hoạt và có thể thích ứng với những thay đổi trong quá trình thi công.
Để có được con số ước tính chính xác nhất cho chi phí cải tạo, hãy liên hệ với các nhà thầu uy tín trước khi ký hợp đồng mua nhà. Họ sẽ cung cấp cho bạn báo giá chi tiết dựa trên hạng mục công việc và vật liệu thi công cần thiết. Ngoài chi phí cải tạo, bạn cũng cần cân nhắc đến các khoản chi phí phát sinh khác như thuế bất động sản, bảo hiểm nhà ở, phí sử dụng tiện ích (nước, điện, internet…), phí bảo dưỡng định kỳ…
Ngoài ra, nếu bạn quyết định bán nhà sau khi hoàn thành cải tạo, sẽ có một số khoản chi phí cần thanh toán như hoa hồng cho nhà môi giới, phí sang tên nhà đất…
