Báo cáo chuyên đề “Bất động sản hạ tầng – cơ hội và thách thức” của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) chỉ ra nhiều hệ lụy của tình trạng đầu tư bất động sản “đón sóng” hạ tầng ngay từ khi mới chỉ có thông tin quy hoạch.
Giá đất bị đội lên cao
Báo cáo khẳng định sự hình thành của một dự án hạ tầng giao thông có sức mạnh lớn trong việc dẫn dắt dòng tiền đầu tư và tốc độ triển khai các dự án bất động sản (công nghiệp, thương mại, du lịch, nhà ở…). Tuy nhiên, tình trạng đầu tư bất động sản “đón sóng” hạ tầng ngay từ khi mới chỉ có thông tin quy hoạch khiến giá đất bị đẩy lên cao trong khi sự phát triển trên thực tế chưa tương xứng.
Cụ thể, tại nhiều khu vực, quy hoạch hạ tầng đã tạo ra sự phát triển “nóng”, tràn lan, nguồn cung sản phẩm bất động sản hiện hữu dư thừa, vượt xa nhu cầu thực trong khi vẫn thiếu những dự án đáp ứng đúng nhu cầu. Nhiều khu vực, hạ tầng đã hình thành nhưng chưa thực sự dẫn dắt được các nguồn vốn đầu tư xã hội và tạo ra sự phát triển bứt phá cho các địa phương, trong khi đó, tình trạng đầu cơ đất đai gia tăng đã biến những “bờ xôi ruộng mật” thành vùng đất hoang, khu đô thị “đắp chiếu”, dở dang, giá đất bị đội lên cao.
Theo Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) Nguyễn Văn Đính, thực tế chứng minh thị trường bất động sản đặc biệt nhạy cảm với thông tin quy hoạch do dữ liệu thông tin chưa được công khai, minh bạch. Hầu hết thông tin quy hoạch quan trọng đều được “rỉ tai” theo hình thức kín. Vì thế xảy ra không ít vụ người dân đổ xô đi mua bất động sản trước những thông tin quy hoạch, đặc biệt về giao thông. Ngay cả khi thông tin quy hoạch chưa được xác nhận, giao dịch mua bán, chuyển nhượng vẫn diễn ra sôi động khiến giá bất động sản không ngừng tăng.
Khi đó, nhà đầu tư rất dễ bị hiệu ứng dây chuyền, sẵn sàng lao vào thị trường một cách thiếu cân nhắc và tính toán. Khi giá đã vượt xa giá trị thực, rất dễ bị “chôn vốn”. Hệ lụy là giá nhà, đất chưa đến tay người có nhu cầu thực đã bị “thổi” lên nhiều lần dẫn đến hiện tượng người thiếu nhà đất không đủ khả năng tài chính để mua trong khi khu vực lại bỏ hoang đất do sở hữu đầu cơ, giá bán quá cao, không đầu tư để kinh doanh, tạo dòng tiền, ông Đính nói.
Không cấp phép dự án kiểu “điền vào ô trống”
Báo cáo của VIRES nhận định, 25 dự án hạ tầng giao thông trọng điểm đang được đốc thúc triển khai trong giai đoạn 2023 – 2025 sẽ tạo ra động lực để thị trường bất động sản trên cả nước phục hồi. Tuy nhiên, để tận dụng được những cơ hội phát triển đô thị cũng như thị trường bất động sản từ việc đầu tư các dự án hạ tầng giao thông một cách hiệu quả, cần phải có giải pháp để hạn chế tối đa những rủi ro của sự phát triển thiếu bền vững trong thời gian qua.
Cụ thể, VIRES cho rằng, quy hoạch các dự án hạ tầng sẽ mở ra cơ hội kiến tạo không gian phát triển mới cho các địa phương dựa trên chuyển dịch đất đai. Các dự án được cấp phép hình thành trên quỹ đất này cần được quy hoạch phát triển bài bản, có tầm nhìn, dựa trên nhu cầu phát triển và tiềm năng, thế mạnh của địa phương trong từng thời kỳ và từng khu vực để cân đối cung – cầu. Không cấp phép các dự án theo hình thức “điền vào ô trống”, tập trung vào một phân khúc hoặc dựa trên đề xuất chủ quan của doanh nghiệp khi chưa có nghiên cứu về sự phù hợp và giá trị mang lại của các dự án. Việc phát triển các dự án không chỉ tập trung vào sản phẩm bất động sản để bán mà cần sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và kết nối với hạ tầng giao thông, hạ tầng kinh tế của khu vực.
Đồng thời, cần thúc đẩy giải ngân đầu tư công, đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng giao thông. Các dự án trọng điểm quốc gia như cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành… đã được bố trí vốn, nếu tiến độ giải ngân chậm sẽ ảnh hưởng lớn đến sự phát triển song hành của các dự án bất động sản gắn với các hạ tầng này. Hạ tầng phải thực sự đi trước một bước mới có thể kích thích khả năng thanh khoản cho các dự án bất động sản. Ngoài ra, cần công khai, minh bạch thông tin quy hoạch và tiến độ thực hiện các dự án hạ tầng, đẩy mạnh xây dựng cơ sở dữ liệu về quy hoạch. Hiện nay, việc công bố thông tin tại nhiều địa phương vẫn còn mang tính hình thức, chưa tạo thuận lợi cho người dân.
Cùng với đó, cần ngăn chặn lợi ích nhóm, quản lý chặt chẽ việc đấu giá đất, đấu thầu dự án. Quỹ đất dọc theo các tuyến đường hoặc kế cận các dự án hạ tầng được triển khai luôn chứa đựng giá trị gia tăng lớn. Nhiều dự án nhà ở được hưởng lợi từ việc đầu tư của nhà nước vào cơ sở hạ tầng, người mua nhà thường gián tiếp phải trả phần địa tô chênh lệch do giá nhà tăng theo những tiện ích công cộng đó. Tuy nhiên, người được hưởng lợi lại không phải là Nhà nước mà là các chủ đầu tư dự án. Do đó, VIRES kiến nghị công tác quản lý bán đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án và quản lý quy hoạch xây dựng cần phải làm hết sức chặt chẽ, bảo đảm đúng theo quy định của pháp luật và thật sự minh bạch, tránh để giá trị gia tăng từ đất chỉ rơi vào một nhóm lợi ích, trong khi đền bù cho người dân giá thấp, ngân sách thu về không nhiều.
