Bàn về những rủi ro có thể xảy ra khi mua nhà phố, ông Lê Quốc Kiên, một nhà đầu tư kì cựu tại Tp.HCM đã có những chia sẻ và dẫn chứng cụ thể xung quanh vấn đề này. Dưới đây, chúng tôi xin giới thiệu về bài viết của ông.
Nhà đầu tư bắt đầu có khuynh hướng “lui quân” về bất động sản trung tâm. Thị trường này không tăng đột biến nhưng cũng không tụt mạnh phụ thuộc vào biến động tốt, xấu của thị trường. Tuy nhiên, dù phân khúc nào thì cũng sẽ tốn rất nhiều tiền để trả giá nếu thiếu kiến thức, kinh nghiệm.
Chồng đủ tiền mua nhà nhưng không sang tên
Tháng 1/2023, anh Anh được giới thiệu một căn nhà trong hẻm nội bộ tại Tp.HCM. Căn nhà được xây dựng khá đẹp. Tất cả nhà xung quanh đều được xây dựng kiên cố. Khu vực có dân trí khá tốt. Chủ nhà do kẹt tiền nên bán rẻ 600 triệu đồng so với giá thị trường (giảm từ 7,3 tỷ còn 6,7 tỷ). Xét các khía cạnh, anh A rất yên tâm xuống tiền nhanh.
Sau khi ký hợp đồng mua bán, anh chồng đủ tiền, chỉ giữ lại vừa đủ tiền đóng thuế của chủ nhà. Nhưng khi nộp hồ sơ sang tên thì hồ sơ bị từ chối với lý do: Nhà anh ở chỗ này, nhưng tọa độ vị trí thể hiện trên sổ chủ quyền lại nằm ở chỗ khác. Kiểm tra lại với các cơ quan nhà nước thì sổ chủ quyền của anh không phải sổ giả, mà đây là sai sót của cơ quan nhà nước khi cấp sổ ban đầu.
Thông tin tọa độ trên sổ chủ quyền một nơi, nhà thực tế nằm một nẻo.
Cũng gặp sự cố tương tự, anh Bình được giới thiệu một căn nhà cấp 4 ở thành phố Thủ Đức. Miếng đất có vị trí đẹp, thuận tiện kết nối đến Bệnh viện Ung bướu và metro. Chủ nhà cũng kẹt tiền nên đồng ý giảm từ 7 tỷ còn 6,6 tỷ. Đánh giá khu vực này có tiềm năng với đường vành đai 3 và tuyến Metro, anh B quyết định xuống tiền.
Cẩn thận hơn anh Anh, anh Bình kiểm tra kỹ thông tin tọa độ trên sổ chủ quyền thì thấy khớp với vị trí bất động sản anh chọn mua. Tuy nhiên, điều anh không ngờ tới, khu vực này đang bị lệch ranh lộ giới so với thông tin thể hiện trên sổ chủ quyền. Khi cơ quan nhà nước xuống kiểm tra vị trí, một phần đất bị dư ra ngoài lộ giới. Dù tọa độ vị trí thể hiện trong chủ quyền thì toàn bộ đất nằm bên trong lộ giới. Do đó, hồ sơ sang tên của anh tạm thời bị ngưng lại chờ xử lý.
Trong cái rủi nhưng hai anh Anh và anh Bình vẫn còn may mắn. Chủ bán cho 2 anh vẫn còn sinh sống gần đó và rất tích cực hỗ trợ xử lý sự cố. Trường hợp nếu bên bán sau khi nhận đủ tiền đã đi định cư nước ngoài thì các anh sẽ vất vả, vì tiền thì mình đã chồng đủ nhưng chủ quyền không sang tên được cho mình.
Mua nhà giảm giá vẫn bị hớ giá cao
Cuối năm 2022, chị Chi được giới thiệu một căn nhà 3 tầng đang bán gấp giảm 500 triệu ở Q.11, Tp.HCM. Giá rao cũ là 5 tỷ, giờ bán gấp là 4,5 tỷ. Căn nhà nằm trong khu vực dân cư đã ổn định, tuy diện tích khá nhỏ chỉ khoảng 25m2 nhưng phù hợp với túi tiền và nhu cầu của gia đình chị.
Tuy nhiên, khi tìm hiểu qua một số môi giới thân tại địa phương, chị được biết giá thị trường căn nhà này chỉ tầm 4 tỷ, nếu cảm thấy thích và phù hợp thì có thể ráng mua cao hơn 5% khoảng 4,2 tỷ. Kiểm tra định giá nhanh tham khảo thì giá căn nhà rơi vào tầm khoảng 3,9 tỷ. Vậy nếu chị không có mối QH tốt với môi giới địa phương và không cẩn thận kiểm tra lại định giá, chị sẽ mua hớ 300 – 500 triệu đồng dù thông tin được quảng cáo là đang bán gấp giảm giá.
Kiểm tra nhanh định giá tham khảo nhà Q11 trên trang định giá.
Trường hợp tương tự chị Chi, đầu năm 2023, anh Vinh được giới thiệu một căn nhà tại thành phố Thủ Đức đang bán thế chấp vay ngân hàng gần 80 tỷ. Với nguyên tắc ngân hàng thường cho vay bằng 60% đến 80% giá trị tài sản thực tế. Cảm nhận ban đầu là căn nhà sẽ có giá thị trường hơn 100 tỷ, và đang được bán rẻ 25% – 30%.
Tuy nhiên, khi kiểm tra nhanh lại định giá mới nhất từ cả ngân hàng và trang định giá thì giá trị căn nhà chỉ được tính toán chưa tới 80 tỷ, và khả năng cho vay tối đa thời điểm hiện tại chỉ khoảng 55 tỷ. Rõ ràng với giá bán chủ nhà đang kỳ vọng, thì có thể đó là giảm giá so với thời điểm cách đây 2 năm. Điều này cho thấy, giá đó chính bằng giá thị trường chứ không phải mua được tài sản giá rẻ trong giai đoạn trầm lắng này.
Kiểm tra nhanh định giá tham khảo nhà TP Thủ Đức trên trang định giá.
Mua nhà trong khu quy hoạch đất ở (thổ cư), nhưng bị hạn chế xây dựng
Đầu năm 2023, chị N (giấu tên nhân vật) được giới thiệu một căn nhà mặt tiền Q,1. Vị trí căn nhà ngay lõi trung tâm thành phố. Dù tỷ suất lợi nhuận cho thuê trên giá trị tài sản chỉ 2%/năm (Tiền cho thuê nguyên căn 100 triệu/tháng, giá trị tài sản được rao bán 60 tỷ), nhưng nếu có thể sở hữu sẽ gia tăng đáng kể vị thế của chị trong các mối QH làm ăn.
Nhưng khi kiểm tra thông tin, xuất hiện 2 vấn đề làm chị lăn tăn. Thứ nhất, khi định giá nhanh tham khảo thì tài sản chỉ khoảng 50 tỷ, trong khi chủ rao bán cũng là người có cái tôi lớn, rất khó đàm phán. Nhưng để sở hữu 1 tài sản có vị thế tốt thế như thế này, về giá chị vẫn có thể chấp nhận cố gắng hết sức đàm phán.
Nhưng điểm thứ hai mới là rào cản lớn. Vị trí khu đất vàng này được quy hoạch là đất phức hợp, loại hình để dành phát triển dự án, có thể sẽ bị hạn chế về xây dựng (chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn). Nhà ở và công trình khác được xây trên đất hỗn hợp không được công nhận là tài sản riêng. Trong trường hợp địa phương chuyển đổi quy hoạch thì những khu đất này hoàn toàn có thể bị thu hồi. Nếu thu hồi làm dự án thì giá đền bù cũng tiệm cận giá thị trường, nhưng vẫn làm chị N cảm thấy có gì đó “không chắc chắn 100%”.
Thông tin lưu ý về Quy hoạch khu vực có khác biệt trên trang kiểm tra quy hoạch.
Kiểm tra nhanh định giá tham khảo nhà Q1 trên trang định giá.
Giải pháp
Phần lớn người bán đều biết các nhược điểm nhà/đất của họ, nhưng không bao giờ họ nói hết cho môi giới, người mua. Mà môi giới không phải ai cũng đủ tầm để tìm hiểu, và đủ tâm để hỗ trợ giúp người mua. Họ chỉ cần giao dịch được thực hiện để có phí hoa hồng. Do đó, khi mua bất động sản, người mua đừng tin 100% lời môi giới và người bán, hãy tự tìm hiểu kỹ thông tin để bảo vệ tiền của mình:
Thứ nhất, kiểm tra đầy đủ tất cả thông tin trên sổ chủ quyền,đặc biệt thông tin về tọa độ nhà. Nếu trong sổ chủ quyền có các ghi chú về các hồ sơ kèm theo như bản vẽ hiện trạng vị trí thì yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ.
Chú ý các hồ sơ được ghi chú kèm theo trên sổ chủ quyền.
Thứ hai, kiểm tra đầy đủ các thông tin “ngoài” sổ chủ quyền. Đừng quan tâm định giá ngân hàng của bên bán là bao nhiêu, và cũng đừng quan tâm số tiền ngân hàng nào đó đang cho bên bán vay là bao nhiêu, hãy chủ động tự kiểm tra lại giá. Ngoài định giá tham khảo, các thông tin khác cũng cần quan tâm là: chỉ tiêu thông số cấp phép xây dựng, thông tin ngăn chặn giao dịch, giá trị bất động sản theo khung giá nhà nước (với các bất động sản có khả năng thu hồi làm dự án).
Các thông tin cần kiểm tra khác.
Thứ ba, kiểm tra nhanh thông tin quy hoạch trực tuyến tại các ứng dụng và trang cung cấp thông tin quy hoạch. Tại Hồ Chí Minh có thể tham khảo 2 trang https://thongtinquyhoach.hochiminhcity.gov.vn/ và https://gnha.vn, các tỉnh thành khác sẽ có các trang web và ứng dụng liên quan.
Dùng tọa độ vị trí của nhà/đất ở trên, nhập vô đây để ra thông tin quy hoạch. Một số khu vực vẫn có thể tra ra bằng số tờ, số thửa trên chủ quyền, nhưng sẽ không cập nhật mới nhất bằng tọa độ. Tuy nhiên, chúng ta lưu ý thông tin này mang tính tham khảo ban đầu, không nên tin theo 100% để ra quyết định, vì quy hoạch thực tế có thể đã thay đổi so với thông tin tham khảo trên này.