Đất đai ở nước ta là một loại tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý bằng các chế định pháp luật. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Như vậy pháp luật hiện nay quy định như thế nào về vấn đề bao nhiêu mét thổ cư thì được xây nhà. Mời quý bạn đọc cùng tham khảo bài viết dưới đây để hiểu rõ hơn về vấn đề này nhé!
1. Đất thổ cư là gì?
Căn cứ theo Luật Đất đai 2013 đất tùy vào mục đích sử dụng được chia làm các loại như sau:
– Nhóm đất nông nghiệp bao gồm:
- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
- Đất trồng cây lâu năm
- Đất rừng sản xuất
- Đất rừng phòng hộ
- Đất rừng đặc dụng
- Đất nuôi trồng thủy sản
- Đất làm muối
- Đất nông nghiệp khác.
– Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị
- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh
- Đất xây dựng công trình sự nghiệp
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
- Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp
- Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản
- Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm
- Đất sử dụng vào mục đích công cộng
- Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng
- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng
- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng
- Đất phi nông nghiệp khác.
– Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
Như vậy, theo quy định hiện hành, không quy định về đất thổ cư. Đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở, gồm:
- Đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT)
Đất ở tại nông thôn là đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ở khu vực nông thôn với các loại đất sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở, công trình đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất ở khu vực nông thôn và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại khu vực đó của cơ quan có thẩm quyền. Loại đất này cũng có sự khác biệt so với đất ở tại đô thị theo hạn mức, thuế nhà đất, điều kiện xây dựng nhà ở.
Theo quy định tại Điều 143 Luật Đất đai 2013, đất ở tại nông thôn có các đặc điểm sau:
– Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn
– Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.
– Việc phân bổ đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hóa nông thôn.
– Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho những người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong những khu dân cư sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp.
- Đất ở tại đô thị (ký hiệu là OĐT).
Đất thổ cư ở đô thị là loại đất dùng để xây nhà ở, xây dựng công trình đời sống thuộc khu dân cư đô thị. Đất thổ cư có các chính sách riêng khác trong pháp luật đất đai từ thuế, hạn mức sử dụng đất, cấp giấy phép xây dựng.
– Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại.
– Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị, có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đô thị có chỗ ở.
– UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
2. Bao nhiêu mét thổ cư thì được xây nhà?
Hiện nay, pháp luật chưa có nội dung quy định cụ thể về diện tích tối thiểu để có thể xây nhà, tuy nhiên lại có điều kiện về diện tích tối thiểu để tách thửa. Mỗi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ra văn bản quy định về diện tích tách thửa tối thiểu tại các khu vực trên địa bàn.
Do diện tích tối thiểu được tách thửa đất thổ cư ở mỗi địa phương được quy định khác nhau nên điều kiện tách thửa cũng khác nhau. Vì vậy diện tích tổi thiểu để được xây nhà sẽ tuy thuộc vào quy định của mỗi địa phương Tuy nhiên, pháp luật đất đai vẫn quy định về điều kiện tách thửa cơ bản cần tuân thủ.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 168 thì đất được phép chuyển quyền sử dụng phải có điều kiện là có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra còn phải đảm bảo 4 điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013. như sau:
- Đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất
- Đất tách thửa không có tranh chấp
- Đất tách thửa không thuộc các trường hợp:
+ Đang bị kê biên tài sản
+ Không thuộc các dự án phát triển nhà ở, dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch
+ Không thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất… - Đảm bảo diện tích tách thửa tối thiểu: Theo quy định tại Điều 143, 144 Luật Đất đai 2013 và khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, diện tích tối thiểu để được tách thửa đất thổ cư nông thôn và đô thị sẽ do Ủy ban nhân dân quy định.
Căn cứ điểm d và điểm e khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, tất cả các loại đất muốn chuyển sang đất ở (đất thổ cư) phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hay nói cách khác, chỉ khi nào có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của UBND cấp huyện thì hộ gia đình, cá nhân mới được xây dựng nhà ở trên các loại đất khác (loại đất trước đó không phải là đất ở).
3. Điều kiên tách thửa ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh
Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất trên địa bàn các tỉnh, thành phố như sau:
- Ở Hà Nội, theo khoản 1 và khoản 2 Điều 5 Quy định ban hành kèm theo Quyết định 20/2017/QĐ-UBND thì diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất trên địa bàn thủ đô Hà Nội được quy định như sau:
– Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên
– Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở (mức tối thiểu) quy định tại Điều 3 Quy định này đối với các xã còn lại.
- Ở thành phố Hồ Chí Minh, theo Quyết định 60/2017/QĐ-UBND diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất trên địa bàn được quy định như sau:
| Khu vực | Thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa |
| Khu vực 1:gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú. | tối thiểu 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét. |
| Khu vực 2:gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và Thị trấn các huyện. | tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét. |
| Khu vực 3:gồm huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn). | tối thiểu 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét. |
