Sở hữu nhà ở: ‘Chớ để hoa hết, bẻ cành không’

Mua nhà và triết lý “bẻ hoa”

Đầu năm 2024, Trần Tuấn Anh (29 tuổi, nhân viên văn phòng tại Hà Nội) bắt đầu hành trình tìm nhà để chuẩn bị cho hôn nhân. Tuấn Anh muốn mua một căn hộ 2 phòng ngủ, tầm giá dưới 35 triệu đồng/m2 tại các quận nội thành, nhưng không thể tìm được. Nguyên do là 2 năm trở lại đây, căn hộ có giá bán này đã “tuyệt chủng” trên thị trường nhà ở nội đô.

Khảo sát của VietnamFinance cho thấy, không cần phải ở nội đô mà ngay ở các huyện ngoại thành Hà Nội, giá căn hộ cũng đã vượt ngưỡng 40 triệu đồng/m2 từ lâu. Chẳng hạn như tại Nam An Khánh, huyện Hoài Đức, giá một căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích hơn 60m2 tại chung cư The Golden An Khánh đã tăng từ 1,95 tỷ đồng ở thời điểm giữa năm 2023 lên 2,6 tỷ đồng khi kết thúc năm. Ngay sát bên, một căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 54m2 tại Vinhomes Smart City (Tây Mỗ, Nam Từ Liêm) cũng tăng giá từ 2,1 tỷ đồng thời điểm năm 2022 lên 2,8 tỷ đồng ở thời điểm hiện tại. Ở huyện Đông Anh, giá căn hộ 2 phòng ngủ hơn 60m2 tại dự án Intracom cũng đã tăng một mạch từ 1,8 tỷ đồng lên 2,3 tỷ đồng chỉ trong vòng nửa năm.

Ở khu vực ven đường vành đai 3 (các quận Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Cầu Giấy, Hoàng Mai), giá căn hộ hiện đã thiết lập vùng giá 70 – 80 triệu đồng/m2 (như The Nine, Rubik 360, The Zei, Vinhomes Skylake, Vinhomes Westpoint…). Còn tiến sâu hơn vào vùng trung tâm (Ba Đình, Tây Hồ, Đống Đa, Hai Bà Trưng), các căn hộ có giá 90 – 100 triệu đồng/m2 và trên 100 triệu đồng/m2 không phải là hiếm.

Việc giá nhà tăng cao cũng không có gì bất ngờ. Theo thống kê của Savills, giá sơ cấp căn hộ đã tăng liên tục trong vòng 20 quý trở lại đây. Hiện, giá sơ cấp đã đạt tới 58 triệu đồng/m2. 51 – 70 triệu đồng/m2 chính là khoảng giá phổ biến nhất của các dự án căn hộ mới. Và trong số các căn hộ bán được năm 2023, có tới 42% là các căn có giá trên 4 tỷ đồng.

Nguyên do cơ bản của việc giá căn hộ không ngừng gia tăng trong 5 năm trở lại đây đã được giới chuyên môn mổ xẻ cặn kẽ, bao gồm: nguồn cung khan hiếm đến cực đoan (2023, nguồn cung mới chỉ hơn 1 vạn căn, thấp nhất trong 10 năm qua), nhu cầu sở hữu nhà ở dâng cao cùng với tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ, chi phí phát triển dự án ngày càng lớn (tiền sử dụng đất cao, giá vật liệu tăng vọt, giá nhân công đắt, lãi suất cho vay duy trì ở mức 2 chữ số)…

Tình thế này dẫn đến một thực trạng là người nào càng đắn đo, chờ đợi, nuôi hi vọng giá nhà giảm thì cơ hội sở hữu nhà sẽ càng ít đi. Thậm chí, nếu chậm chân thêm 1 năm nữa, khả năng mua nhà có thể giảm về mức tiệm cận “0”, do nguồn cung sẽ không có cải thiện đáng kể nào trong năm 2024. Bởi vậy, giới chuyên môn cho rằng, thay vì chờ đợi, khách hàng nên mua nhà sớm nhất có thể. Đây chính là triết lý “bẻ hoa” nổi tiếng: “Hoa khai kham chiết trực tu chiết/Mạc đãi vô hoa không chiết chi” (Hoa nở đầy cành, nên bẻ lấy/Chớ để hoa hết, bẻ cành không).

Khéo khôn với tiền

Ở góc độ đầu tư, có thể thấy rằng việc xuống tiền nắm giữ bất động sản nhà ở trong thời gian qua là quyết định “khôn khéo” bậc nhất, bởi sự an toàn gần như tuyệt đối và tỷ suất lợi nhuận đạt mức khá cao (trung bình mỗi năm, giá nhà đã tăng 10% – 15%, thậm chí có thời điểm đột biến 20%/năm) chưa nói đến lợi nhuận khai thác (cho thuê ở, kinh doanh, trung bình lợi suất 5% – 6%/năm).

Năm 2024, bất động sản nhà ở vẫn được đánh giá là tài sản ưu tiên nắm giữ hàng đầu trong danh mục đầu tư, nhất là các sản phẩm thuộc dự án đang “ra hàng”, hoặc hiện hữu trên thị trường.

Theo phân tích của ông Vũ Kim Giang, Chủ tịch Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh bất động sản SGO (SGO Land), sở dĩ nên đầu tư vào các sản phẩm nhà ở đang “ra hàng” hoặc hiện hữu là bởi chúng đã được tạo lập ở giai đoạn trước, khi các yếu tố cấu thành nên giá thành (tức giá vốn) vẫn còn ở mức “rẻ”. Ở giai đoạn tiếp theo, khi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở đi vào cuộc sống (bắt đầu từ 1/1/2025), giá vốn của các dự án mới chắc chắn sẽ tăng lên ở mức rất cao. Điều này dẫn tới hai điều. Một là, những người đã nắm giữ các sản phẩm nhà ở thuộc dự án được tạo lập từ trước sẽ hưởng lợi lớn nhờ đà tăng giá mạnh mẽ. Hai là, ngược lại, những người đến 2025 mới đầu tư vào thị trường sẽ phải chịu suất đầu tư cao, khó lòng kiếm được lợi suất tốt.

Vì vậy, ông Giang cho rằng 2024 có thể xem là cơ hội tốt cuối cùng để mua vào các bất động sản, nhất là bất động sản nhà ở đang chào bán trên thị trường.

Nhìn ở một khía cạnh khác, có thể thấy rằng, cho tới hết năm 2023, thị trường bất động sản về cơ bản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất. Báo cáo của Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết rằng, càng về cuối năm 2023, nguồn cung trên thị trường càng được đẩy mạnh về chất và lượng. Riêng trong quý IV/2023, các sự kiện mở bán, “kick-off” quy mô lớn liên tục được triển khai. Tỷ lệ hàng bán được/tổng sản phẩm tăng lên đáng kể so với trước đó. Đồng quan điểm, trong báo cáo mới nhất, VNDirect cũng nhận định rằng thị trường bất động sản nhà ở đã vượt qua đáy, và sẽ cho thấy sự phục hồi rõ nét hơn từ nửa cuối năm 2024.

Như vậy, cho tới thời điểm này, các bên có uy tín đều nhất trí rằng thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà ở nói riêng, đã bắt đầu một chu kỳ mới. Trong đó, 2024 được xem như “chân sóng” của chu kỳ. Điều này hàm ý, việc xuống tiền ngay lúc này đồng nghĩa với việc nhà đầu tư đang “đón lõng” thị trường, sẽ gặt hái được lợi nhuận lớn trong tương lai.

Ngoài ra, hiện có một yếu tố quan trọng khác hỗ trợ cho lợi suất của nhà đầu tư bất động sản nhà ở đó là các chủ đầu tư vẫn đang thực thi các chính sách bán hàng đầy ưu đãi, như chiết khấu cao, tặng quà “khủng”, hỗ trợ lãi suất vay với thời hạn dài (mà kỷ lục thuộc về Vinhomes với những chính sách “phá đảo thị trường” như cố định lãi suất lên tới 15 năm…).

Theo nhìn nhận của giới đầu tư, các chính sách ưu đãi này sẽ chỉ tồn tại thêm một thời gian ngắn nữa, bởi cùng với đà đi lên của thị trường, sức mua sẽ lớn lên, chủ đầu tư sẽ không cần phải chi thêm khuyến mãi.

Ghi nhận thực tế cho thấy, các điều kiện về vay vốn, giải ngân và lãi suất vay mua nhà hiện được các nhà băng thực thi khá thuận tiện, hỗ trợ rất lớn cho người mua.

Tựu trung, đây có thể xem là thời kỳ vàng để mua bất động sản nhà ở, khi thiên thời và các yếu tố hỗ trợ đều xuất hiện cùng một lúc. Rào cản cuối cùng có lẽ chỉ là yếu tố tâm lý. Tuy nhiên, khi rào cản này được hạ xuống, thị trường chắc chắn sẽ chứng kiến sự bùng nổ.