1. Mua bán trước ngày 01/7/2014
Khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển nhượng chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng, giấy tờ chuyển nhượng theo quy định thì không phải thực hiện thủ tục sang tên nhưng vẫn có cách được cấp Giấy chứng nhận mới (không phải gặp chủ cũ nên người bán còn sống hay đã chết không quan trọng), cụ thể:
Sổ đỏ mua bán trước ngày 01/7/2014
1.1. Có bản gốc Sổ đỏ của chủ cũ nhưng không lập hợp đồng, văn bản chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNTMT quy định hồ sơ thực hiện đề nghị cấp sổ mới khi nhận chuyển nhượng nhưng không lập hợp đồng, văn bản chuyển nhượng gồm:
– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (Sổ đỏ, Sổ hồng),
– Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của hai bên.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu
Cách 2: Không nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất
– Nơi đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
– Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết yêu cầu
Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng.
Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển nhượng để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương 03 số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị trả).
Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển nhượng.
Nếu có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.
1.2. Không có bản gốc Sổ đỏ của chủ cũ nhưng có hợp đồng hoặc văn bản chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực
Trường hợp nhận chuyển nhượng mà có hợp đồng hoặc văn bản về chuyển nhượng theo quy định nhưng bên chuyển nhượng không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng thì hồ sơ đề nghị cấp sổ mới gồm:
– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
– Hợp đồng hoặc văn bản về chuyển nhượng đã lập theo quy định (có công chứng hoặc chứng thực).
Các bước thực hiện như trường hợp 1.1.
2. Mua bán từ ngày 01/7/2014 đến nay
2.1. Hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực
Dù chưa đăng ký biến động khi chuyển nhượng nhưng hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định thì khi đó người nhận chuyển nhượng vẫn đăng ký sang tên theo đúng quy định.
Nói cách khác, khi hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực nhưng chưa được đăng ký vào sổ địa chính thì việc chuyển nhượng chưa hoàn tất nhưng hợp đồng vẫn có hiệu lực. Khi đó, người nhận chuyển nhượng cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ đăng ký sang tên theo quy định.
2.2. Hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực
Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Nếu không công chứng hoặc chứng thực hợp đồng sẽ vi phạm về hình thức.
Tuy nhiên, trường hợp hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực được chia thành 02 trường hợp:
Trường hợp 1: Đã trả tiền
Căn cứ khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, nếu người nhận chuyển nhượng đã trả hết hoặc trả 2/3 số tiền theo hợp đồng trở lên thì có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng viết tay đó.
Khi có Quyết định của Tòa án về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực thì người nhận chuyển nhượng thực hiện thủ tục sang tên như quy định trên.
Trường hợp 2: Chưa trả tiền hoặc trả ít hơn 2/3 số tiền trong hợp đồng
Trường hợp này hợp đồng không có hiệu lực nên bên nhận chuyển nhượng không có quyền gì đối với thửa đất trên. Nếu người chuyển nhượng chết thì liên hệ với người thừa kế của họ để giao kết, thực hiện hợp đồng mới.
Trên đây là quy định sang tên Sổ đỏ khi người bán chết. Có thể thấy việc người chuyển nhượng chết có thể sẽ gặp những khó khăn nhất định nhưng theo quy định việc sang tên chủ yếu phụ thuộc vào thời điểm chuyển nhượng, có hay không có hợp đồng được công chứng, chứng thực hoặc đã trả tiền hay chưa trả tiền,…
