BẤT ĐỘNG SẢN ẢO – THẬT
…Chắc hẳn một số trong chúng ta có cùng quan điểm rằng hiện nay giá bất động sản đang ở mức ẢO, bị thổi phồng và vượt quá xa so với giá trị thực tế.
…Vậy câu hỏi đặt ra là cách tính nào, phương pháp nào để cho ra được một công thức tính chung nhằm tạo ra đáp số đúng về giá trị thực của thị trường bđs lúc này.
…Việc này có lẽ chắc không quá khó với các chuyên gia uyên bác am hiểu, đầu nghành về thị trường bđs.
…Bài viết này dưới con mắt ngây ngô của kẻ ếch đáy giếng, hiểu biết hạn hẹp, suy nghĩ cạn nông, tầm nhìn xa chỉ loanh quanh nhà xó, kiến thức cũng như trình độ chỉ đáng xách vữa, tại hạ cũng xin mạn phép đôi lời
…Người thường sẽ dễ cắt nghĩa giá bđs ảo khi chúng vượt quá khả năng tạo ra thu nhập của thị trường, chúng vượt quá sức lao động của xã hội, vượt quá sức mua của những người có thu nhập thấp chiếm tỉ trọng rất lớn, hay ảo đơn giản là vì so sánh với giá cả các thị trường thế giới phát triển, chúng ta có những con đường vào loại đắt nhất hành tinh! Chưa kể hiện nay môi trường sống ô nhiễm, tình trạng ngập lụt, kẹt xe, nguy cơ cháy nổ cao nhưng giá bđs thì vẫn cứ thế được thổi lên bất chấp những điều này
…Thử ngược lại lịch sử mấy chục năm trước đây thu nhập bình quân trên đầu người năm 1990 GDP là 98 USD, các năm sau giai đoạn 2000 là 396 USD và tới năm 2019 là khoảng 3000 USD, sau chừng ấy năm mức thu nhập tăng khoảng 30 lần, hiện tại trung bình 70tr/năm thì phải hàng bao nhiêu thế kỷ nữa mới có thể với được giá nhà như hiện nay?
…Quay trở lại đi tìm giá trị thật của bđs ta rẽ qua mảng chi phí để xây dựng một tòa nhà hình dung đại khái như sau:
+Chi phí mua sở hữu bđs…
+Chi phí, *thiết kế,* *pháp lý, sale marketing… chiếm khoảng 15-20%*
+Chi phí thi công cọc, hầm, làm móng thường chiếm từ 10-15% chi phí xd: 3 – 5tr/m2
+Chi phí thi công phần thô, M&E và PCCC chiếm từ 10-15% chi phí xd: 5-7tr/m2
+Thi công hoàn thiện bên trong: 3-5tr/m2
+Thi công cảnh quan, các hạng mục phụ trợ, hạng mục đặc biệt chiếm khoảng 15% chi phí xd
…Tóm lại đại khái tổng mức đầu tư chi phí tầm khoảng 10-15tr/m2 cộng thêm giá đất mua tùy thời điểm, khu vực, loại hình nguồn gốc bđs thì ta có thể nhẩm tính ra giá bđs hiện nay ảo hay thật
…Quy luật, cơ sở để tăng giá ở một mức độ nào đó chấp nhận được khi hạ tầng, môi trường sống, đời sống người dân được cải thiện tại các quốc gia, hẹp hơn là các vùng, các khu vực nông thôn được đô thị hóa có tiềm lực kinh tế phát triển, làng nghề dịch vụ nở rộ, năng động hơn, thì giá bất động sản mới dựa vào đó để tăng được.
…Tăng giá còn phụ thuộc vào hiệu quả trong việc cho thuê của bđs đó ví dụ căn hộ có giá trị khoảng 3 tỉ cho thuê được 8tr/ tháng nhưng khi bị thổi phồng đẩy giá lên gấp gần 2 lần cùng thời điểm, vị trí đó, căn hộ đó mà thị trường, khách thuê vẫn chỉ chấp nhận mức thuê là 8tr/tháng thì đích thị dự án đó đã bị thổi phồng !
**Điểm lại các thời kỳ bong bóng rồi vỡ bóng diễn ra tại các giai đoạn sau:
+Năm 1993 – 1994 bong bóng do ra đời luật đất đai 1993 cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thuận lợi, dễ dàng hơn cũng như tăng trưởng kinh tế ở mức 8-9% nhưng sau đó tắt ngúm vào 1995-1999
+Năm 2000 – 2002 sốt lại bđs tăng gấp 2-3 lần do vàng lên ngôi tăng chóng mặt và vì lấy vàng làm đơn vị định giá chung để rồi sau đó 2003-2006 thị trường lại nguội ngúm
+Năm 2007 – 2008 bđs tăng điên dại gấp 5 gấp 7 lần rồi tới năm 2011-2013 thì tan vỡ bóng xịt
Và gần đây nhất chớm thổi, manh nha bóng cười 2018 – 2019
…Vậy nhìn qua từ năm 1993 đến năm 2020 tức là 27 năm, dân số từ 75tr người cho đến nay là 96tr dân, giá bđs đã bị thổi tăng lên theo cảm tính của tại hạ sơ sơ cũng lên tới hơn 1000 % tăng gấp hơn 10 lần (chưa kể những vùng đất khỉ gáy, cò ho từ gần như phao số 0 bây giờ cũng tăng có khi gấp 50-100 lần). So với mức lãi suất tạm tính trung bình hàng năm là 10% thì nếu đúng như sự tăng trưởng ổn định thì giá lẽ nào chỉ có thể tăng ở mức 300% hoặc 500%
…Hay so sánh hơi khập khiễng chẳng ăn nhập lắm giữa giá tăng bđs so với mức tăng tỷ giá VNĐ/USD cùng giá Vàng:
**VND/USD:**
+1985 tỷ giá 15 VNĐ/1USD tới các năm tiếp theo 1986: 180 VNĐ/USD – 1987: 550 VNĐ/USD – 1988: 950 VNĐ /USD – 1989: 4.500 VNĐ/ USD; 1990: 7.500 VNĐ/ USD đến năm 1995 là 11.000 VNĐ/USD cho tới nay năm 2020: 23000 VNĐ/UÚD
…Tức là cũng sau khoảng 27 năm mức tăng tỉ giá giữa VND và USD là tăng gấp đôi trong khi giá bđs bị thổi lên tăng gấp trên 10 lần?
**VÀNG:**
+Năm 1998 vàng có mức khoảng 500k/chỉ – năm 2000 là 600k/chỉ – 2003 là 800k/chỉ – 2006 là 1tr/chỉ – 2009 khoảng 2tr/chỉ thì nay năm 2020 giá vàng có mức khoảng 5tr/chỉ
…Nghĩa là khoảng 27 năm giá vàng trong nước tăng 10 lần gần phù hợp với câu “tấc đất tấc vàng của cha ông ta”?
…Chốt lại theo quan điểm cá nhân, có lẽ giá trị sát nhất, thực nhất của bđs lại nằm ở khoảng giá nhỉnh hơn 20-50% khung giá nhà đất Nhà Nước vừa mới ban hành!
…Cuối cùng quan điểm của người viết bài này mong muốn rằng giá bđs cần phải trở về giá trị thực và tầng lớp những người thu nhập khá, thu nhập thấp phải với tới được, phải sở hữu bđs được trong tầm tay. Khi đã an cư để lập nghiệp, cuộc sống ổn định thì sức mạnh, tiềm lực của hàng chục triệu người sẽ được giải phóng tạo bệ đỡ để phát triển đất nước mà để thực hiện được điều này một lần nữa cần phải dành quỹ đất xây dựng đồng loạt các dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp.
