Đất sổ chung là gì?
Đất sổ chung là mảnh đất có nhiều người đồng sở hữu, cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng.
Nếu những người đồng sở hữu không yêu cầu cho một người đại diện giữ giấy chứng nhận thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp cho mỗi người 1 giấy chứng nhận.
Cuốn sổ của người nào thì sẽ đứng tên người đó. Trong cuốn sổ thể hiện tổng diện tích sử dụng bao nhiêu giữa các bên mua bán thỏa thuận với nhau.
Trường hợp những người góp tiền nhận chuyển nhượng chung thửa đất có thỏa thuận bằng văn bản cấp 1 giấy chứng nhận cho người đại diện thì giấy chứng nhận sẽ được cấp cho người đại diện đó.
Rủi ro khi mua đất sổ chung: Không thể chuyển nhượng cả mảnh đất
Đối với thửa đất sổ chung, nếu muốn bán lại cho chủ sở hữu khác thì cần có sự đồng ý của tất cả thành viên đồng sở hữu trong sổ.
Ví dụ, nếu có 10 người đồng sở hữu mảnh đất, 9 người đồng ý bán nhưng 1 người còn lại không đồng ý và không ký tên vào hợp đồng mua bán thì giao dịch vẫn thất bại.
Quy định này được nêu rõ tại điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013, cụ thể:
2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
…
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”.
Như vậy, dù mọi người đều đồng ý, nhưng chỉ có 1 thành viên, vì bất cứ lý do gì, không đồng ý, thì thửa đất cũng không thể chuyển nhượng.
Rủi ro khi mua đất sổ chung: Không thể tách thửa
Đất sổ chung thường có giá rẻ hơn so với đất sổ riêng, nên nhiều người mua với hy vọng lúc sau sẽ xin được tách thửa, nhưng vì không đáp ứng đầy đủ điều kiện tách thửa nên đành chịu “kiếp chung sổ”.
Những lý do không được tách thửa thường gặp nhất là:
- Không đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu của địa phương
- Không đáp ứng điều kiện về chiều cạnh tối thiểu của địa phương
- Địa phương tạm ngưng cho phép tách thửa
Lý do thứ ba thường gặp tại những địa phương đang xảy ra sốt đất. Để tránh tình trạng phân lô bán nền tràn lan, gây vỡ quy hoạch, chính quyền các địa phương có sốt đất sẽ tạm ngưng cho phép tách thửa.
Bên cạnh đó, nhiều mảnh đất nằm trong diện không được phép tách thửa theo quyết định của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành.
Rủi ro này lại dẫn tới rủi ro tiếp theo sau.
Rủi ro khi mua đất sổ chung: Không thể chuyển nhượng phần đất của cá nhân mình
Để chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất của riêng mình trong một mảnh đất sổ chung, bạn cần thực hiện các bước sau:
- Thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu chung còn lại về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các điều kiện chuyển nhượng. Sau 3 tháng, nếu không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.
- Thực hiện thủ tục tách thửa, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Được quyền chuyển nhượng cho người khác khi đã thực hiện đầy đủ 2 bước trên.
Do đó, nếu bạn không thể tách thửa phần đất của riêng mình thì bạn không thể chuyển nhượng quyền sử dụng lại cho người khác.
Rủi ro khi mua đất sổ chung: Mâu thuẫn quyền lợi giữa những người chung sổ
Dù những người đồng sở hữu mảnh đất là người thân, bạn bè vẫn thỉnh thoảng xảy ra mâu thuẫn, thì những người xa lạ cùng mua đất từ công ty phân lô bán nền khó tránh khỏi tranh chấp.
Chẳng hạn, nhiều người hùn vốn mua chung mảnh đất lớn để đầu tư, khi giá đất tăng người thì muốn bán để kiếm lời liền, người lại muốn chờ đến khi lợi nhuận cao hơn. Mà chỉ cần một người không đồng ý thì cả mảnh đất sẽ không bán được, khi đó sẽ dẫn đến mâu thuẫn.
Không chỉ vấn đề mua bán, mọi vấn đề khai thác sử dụng khác như xây dựng, trồng trọt đều cần có sự đồng ý, nhất trí của những người đồng sở hữu. Không ít người mua đất sổ chung phải chấp nhận mất oan số tiền do tranh chấp dai dẳng.
Rủi ro khi mua đất sổ chung: Không thể thế chấp
Về mặt pháp lý, chỉ cần tất cả các thành viên mua chung đất đồng ý thì có thể thế chấp ngân hàng, tổ chức, cá nhân để vay tiền nếu đủ điều kiện. Tuy nhiên, tương tự như trường hợp chuyển nhượng không phải khi nào cũng có sự đồng thuận của tất cả thành viên.
Do vậy, tình trạng người muốn thế chấp vì cần tiền, người không muốn thế chấp dẫn đến việc không thể thế chấp, thậm chí xảy mâu thuẫn.
Ngoài ra, về mặt lý thuyết, một số đơn vị vẫn đồng ý nhận thế chấp một phần đất nằm trong mảnh đất có sổ chung. Tuy nhiên, thực tế, hiếm ngân hàng nhận thế chấp đất sổ chung do pháp lý và giấy tờ quá phức tạp.
Trong hầu hết trường hợp, để có thể thế chấp ngân hàng, bạn buộc phải tách thửa và có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng biệt.
