Bài 1:
Lấy vị dụ 1 nơi MẶC DÙ ĐÔNG NGHỊT khách cuối tuần nhưng không phải lúc nào chỗ nào cũng đông và có lợi cho đầu tư BDS. Và chỗ vắng chưa chắc bất lợi
Nó phụ thuộc vào các yếu tố : Tán và Tụ, Tinh hay Xô.
(Giải nghĩa: tán là phân tán, tụ là hội tụ, tinh là tinh tú, xô là xô bồ)
Tán/ Tụ
+ Khu đối diện Chung cư, NOXH sẽ là Tụ
+ Trường học, Văn phòng cho thuê sẽ là TỤ ngày thường, tán ngày cuối tuần
+ Khu Du lịch, Phố TM, hay Vincom : Là Tụ vào cuối tuần, Lễ tết , Tán vào ngày thường.
+ Bám đại lộ lớn : Tụ trưa, chiều, tán sáng tối.
Tinh/xô
+ Khu vắng , bao quanh bằng sông hồ, có cổng riêng sẽ là Tinh, và là Tụ vì ở đây sẽ có cơ hội gặp các Tinh tú mà ra cơ hội.
+ Khu NOXH, CC : Sẽ là khu xô vì khách thuê ra vào nhiều.
Tán hay tụ cái nào đem lại lợi lớn? Tinh và xô cái nào tốt? Không đơn giản đâu vì nó còn chỉ số chi phí/mức độ Tán/tụ/tinh/xô.
Ai cần mua VOP2,VOP3 hay các bds của Vin hoặc bất kỳ dự án nào cần thắc mắc cứ comment anh hoặc cần soi vị trí nào tốt đưa Map anh tư vấn.
Sales BDS còn lâu mới có kiến thức này nên tư vấn cho khách toàn chém gió tào lao, cuối cùng chết dở thằng mua.
Bài 2 : Khái niệm Tụ và Tán, Tinh và Xô là gì? Tại sao nó quyết định giá BDS sẽ tăng về lâu dài !
Bài trước mình đã đưa ra khái niệm này lần đầu tiên tại VN , nhưng sự thực khái niệm này mình đã nhắc đến 2 năm trước, chỉ là chưa công khai thôi !
Tụ/tán : Là khu bds sẽ có người đến hoặc bỏ đi
+ Đô thị lớn : Tụ (Hanoi, TPHCM, HP, DN) , đất tụ nên dân số cơ học tăng nhiều hơn tự nhiên. Nếu cung bds lệch cầu, giá ắt tăng – Lý do tại sao Chung cư, đất nền ven đô , trong ngõ , những bds có giá trị thực luôn có thanh khoản và tăng giá lâu dài (mặc dù vẫn có thể bị chững giá hay giảm nhẹ do yếu tố tâm lý khi trend down, nhưng vẫn tăng giá lâu dài). Các tỉnh lẻ nếu không có khu CN lớn hay đô thị lớn sẽ cơ bản là tán nên nhu cầu x nhiều lần sẽ khó, và nhất là đã bị đội lái về làm bds khu đó ảo nhiều sẽ đóng băng dài hơn.
+ Vành đai : Vành đai nào giá tốt, đi vào trung tâm thuận tiện, dân ko đủ tiền mua vành đai nhỏ sẽ di chuyển ra vành đai lớn mua, vậy vành đai lớn khu đó là tụ, vành đai nhỏ dần tán. Minh chứng giá bds vành đai 3, và 3,5 bây giờ sốt hơn bds vành đai 1 và 2 nếu tính 10 năm qua.
+ Khu vực tụ dân : Ví dụ Mỹ Đình đến Hà Đông là nơi tụ nên giá tăng phi mã 10 năm nay.
+ Bds cạnh khu CN : Bắc Ninh, Bắc Giang, HP, Vĩnh phúc, Thái Nguyên, Bình Dương, Đồng Nai : Tăng phi mã 10 năm nay vì nhu cầu dịch chuyển công nhân về đó thuê nhà. Tuy nhiên phải theo dõi biến động : NDT về đánh đất sốt, giá tăng ảo vượt nhu cầu thật thì bds sẽ bị đóng băng như Bắc Giang 2 năm qua. Biến động 2 là FDI nó dịch chuyển , ví dụ Bắc Ninh tụt hạng, Thái Bình và Hải Phòng lên hạng năm 2024. Vậy nếu khu dải Thái Bình – HP giá vẫn đóng băng thì là cơ hội lớn. Tại sao VIN tấn công Hải Phòng là như vậy.
+ Tụ còn nhiều nghĩa :
– Tụ dân cơ học sẽ bền vững cho đất ở, kinh doanh, cho thuê…
– Tụ dân tự nhiên do nhà đông con, vùng đó đẻ lắm
– Tụ do khu đó có làng nghề khủng, dân giàu nên xây nhà thờ họ nhiều (Đồng Kỵ, Nam Định…)
– Tụ theo thời điểm : Ví dụ khu Du lịch, đông ngày lễ, cuối tuần còn vắng ngày thường : Kiểu tụ này phải tính toán kỹ các yếu tố tụ cơ học nữa để cân đối mới mong thuận lợi cho đầu tư. Nhiều cụ đánh Phú Quốc, Cam Lâm… bị bại trận là lý lẽ này. Vài cụ ăn theo trend thắng ko có nghĩa là mình tài năng.
– Tụ theo phân khúc khách hàng : Ví dụ khu công nhân, nhà cho sinh viên thuê hay khu Hàn quốc ở… vì phân khúc khác nhau nên phải hiểu khi kinh doanh, sản phẩm và biên lợi nhuận cũng khác nhau, miếng đất to nhỏ có phù hợp không sẽ cũng tăng giảm khác nhau. Có khi miếng bé thì tăng, miếng to thì giảm.
Các khu đất không tụ, hay tụ ít thì giá sẽ chỉ ăn theo khu tụ, nên tăng giảm chậm và không lên nhiều, vẫn có thể có lãi nhưng ít lắm. ví dụ nhà mặt phố Bạch Mai, trung tâm HN giá chỉ bằng mặt phố VOP1,2,3 cách xa 20km.
